Les sûretés immobilières judiciaires

LES SÛRETÉS IMMOBILIÈRES JUDICIAIRES

Les sûretés sont dites judiciaires lorsqu’elles naissent de la volonté du juge qui les autorise, mais ces hypothèses sont relativement rares en droit français. Le Code civil en connaissait deux : art 2138 du Code civil ( en cas de transfert de pouvoir d’un époux à l’autre sous la communauté) et l’article 2143-3 du Code civil ( sur les biens du représentant d’un mineur)
L’hypothèse la plus intéressante est celle de l’hypothèque judiciaire conservatoire créée par la loi du 12 nov. 1955 et réformée par la loi du 9 JUILLET 1991 et par le décret du 31 juillet 1992
Elle a remporté un vif succès et comme toutes mesures conservatoires elle comporte 2 phases

A) LA PHASE PROVISOIRE

1) Les conditions nécessaires pour inscrire une hypothèque conservatoire

a) La créance

Tous les créanciers peuvent solliciter une inscription conservatoire d’hypothèque peu importe qu’ils soient déjà garantis par d’autres sûretés, qu’ils soient ou non munis d’un titre exécutoire
Le but de cette mesure est de prévenir les risques d’organisation d’insolvabilité du débiteur
Cette créance doit avoir pour objet une somme d’argent puisque l’article 67 de la loi de 1991 parle de « recouvrement »
Cette créance doit être fondée en son principe et son recouvrement doit être menacé. A l’inverse il n’est pas nécessaire qu’elle soit liquide ou exigible
Il appartient au créancier de démontrer l’existence des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. C’est une question de fait laissée à l’appréciation souveraine de juges du fond

b. Une autorisation d’inscription

L’une des innovations les plus importante de la loi du 9 juillet 1991 a consisté à parfois dispenser le créancier de recourir à une autorisation judiciaire pour inscrire sa sûreté.
Selon l’article 62 de la loi sont dispensés le créancier muni d’un titre exécutoire, celui pouvant se prévaloir une décision d justice non encore exécutée, le porteur d’un chèque ou billet à ordre impayé, le bail d’immeuble passé par écrit pour les loyers impayés
Malgré tout le rôle du juge n’est pas totalement écarté car le débiteur pourrait demander au juge la main levée de la mesure si les conditions ne sont pas remplies
Sinon, l’autorisation demeure nécessaire Selon l’article 211 du décret la compétence appartient soit au juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur, soit au président du tribunal de commerce où demeure le débiteur.
Le juge qui autorise la mesure sera aussi compétent pour connaître des contestations
Dans cette première phase, l’autorisation se fait sur ordonnance sur requête afin de ne pas informer le débiteur de la mesure pour faire jouer l’effet de surprise
Le juge indique la somme pour laquelle l’inscription peut être prise et les immeubles pouvant être grevés
Dans les 3 mois suivant le créancier doit prendre une inscription provisoire

2. L’inscription provisoire

Elle s’opère par la remise à la conservation des hypothèques de 2 bordereaux comportant des mentions obligatoires, principalement d’identification du débiteur, du titre, du capital et accessoires garantis, de l’immeuble grevé ….
Dans les 8 jours suivant l’inscription le créancier doit prévenir le débiteur de la mesure prise à peine de caducité de l’inscription provisoire.
Le but de cette mesure est de permettre au débiteur de connaître la mesure prise à son insu s’il peut soit demander la main levée, soit demander la réduction du montant de l’inscription
L’inscription provisoire prendra rang à s date et rendra l’hypothèque opposable aux tiers. Elles sont prises pour une durée de 3 ans renouvelable.
Le débiteur peut toujours vendre l’immeuble grevé mais la somme sera consignée et remise ultérieurement éventuellement au créancier

B) L’INSCRIPTION DÉFINITIVE

Si le créancier est muni d’un titre exécutoire il peut immédiatement prendre une inscription définitive, sinon, il doit en obtenir un
Selon l’article 215 du décret ce créancier doit, à peine de caducité de l’inscription, agir en justice pour l’obtenir sous un mois. le sort de l’hypothèque dépendra alors du dort de la décision prise au fond : si le créancier st débouté l’inscription provisoire sera radiée, mais s’il l’obtient il devra prendre une inscription définitive

L’inscription définitive devra être prise dans le délai de 2 mois à partir soit du jour où le titre est passé en force de chose jugée soit du jour de l’expiration du délai d’1 mois à compter de l’information du débiteur en présence d’un titre exécutoire, soit du jour où la décision d’exécution est passée en force de chose jugée ( art 263 du décret)
L’un des avantages d cette sûretés tient à ce que l’inscription définitive rétroagit au jour de l’inscription provisoire Ainsi en vertu de l’article 200 du décret « La publication définitive donne rang à la date de la formalité initiale dans la limite des sommes conservées par cette dernière »
Si des inscriptions ont été prises entre-temps elles seront primée par l’hypothèque judiciaire conservatoire. De même au niveau des procédures collectives la date à prend pour la nullité de la période suspecte est celle de l’inscription provisoire, et malgré l’arrêt du cours des inscriptions une inscription définitive peut être prise si l’inscription provisoire était antérieure à cet arrêt