Le pacte de préférence

Qu’est ce qu’un pacte de préférence ?

  C’est la convention en vertu de laquelle un promettant s’engage, pour le cas ou il se déciderait à conclure un contrat déterminé, à offrir prioritairement la conclusion de ce contrat à un bénéficiaire.

Le pacte se distingue de la promesse unilatérale, puisqu’ ici, le promettant ne donne pas son consentement au contrat futur. Il est simplement tenu de proposer prioritairement ce contrat futur au bénéficiaire pour le cas ou le promettant se déciderait à contracter. Dans un pacte de préférence, le bénéficiaire est juste investi d’un droit de priorité par rapport aux tiers quant à la conclusion éventuelle. Les pactes de préférence sont fréquents en matière de vente immobilière. Dans ce cas, lorsqu’une vente est précédée d’un pacte, il se trouve que dans le cas où le promettant se décide de vendre son immeuble, il s’engage à offrir prioritairement la vente a un bénéficiaire.

Il arrive que le promettant viol le pacte (il conclu le contrat avec un tiers sans l’avoir offert prioritairement au bénéficiaire du pacte).  Le promettant viol le pacte et donc il engage sa responsabilité contractuelle. Si le tiers est de mauvaise fois, le bénéficiaire va pouvoir obtenir l’annulation du contrat conclu en violation du pacte.  La jurisprudence est restrictive. En effet pour qu’il y ait mauvaise fois, il ne suffit pas que le tiers connaisse l’existence du pacte de préférence. Il faut encore que le tiers ait connu l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte. En outre, en cas de mauvaise foi du tiers, le bénéficiaire ne peut pas obtenir plus que la nullité du contrat conclu entre le promettant et le tiers, ce qui signifie que le bénéficiaire n’a pas le droit se substituer  au tiers dans le bénéfice de contrat. Pour justifier cette solution, la jurisprudence se fonde sur l’art 1142. En effet, la Cour de cassation considère que le pacte, ne fait naître à la charge du promettant que des obligations de faire ou de ne pas faire. Or ces obligations ne sont sanctionnées que par des dommages et intérêts. 

Le pacte de préférence évoque un autre mécanisme appelé le droit de préemption. C’est le droit que la loi accorde à certaines personnes de se porter acquéreur de certains bien par priorité à tout autre, pour le cas ou le bien serait vendu par le propriétaire. En réalité il n’y a pas de différence réelle entre le pacte et le droit de préemption. Le pacte est un mécanisme contractuel tandis que le droit de préemption est prévu par la loi et est d’origine légale.