La promesse unilatérale de contrat

La Promesse unilatérale du contrat

 La promesse unilatérale de contrat est un contrat en vertu duquel un promettant s’engage envers le bénéficiaire de la promesse, à conclure un contrat déterminé si le bénéficiaire manifeste sa volonté.

Lorsqu’il y a promesse unilatérale de contrat, le consentement du promettant au contrat définitif est déjà donné. Le promettant est lié à son consentement est est fixé dans la promesse. En revanche le bénéficiaire, lui, n’est pas lié. Il dispose d’un droit d’option. Le bénéficiaire peut manifester la volonté de conclure le contrat définitif. Auquel cas il lève l’option ou au contraire le bénéficiaire peut renoncer à la conclusion du contrat définitif. Aussi, il renonce à l’option. Le promettant va retrouver sa liberté.

Les promesses unilatérales sont consenties pour un certain délai. Le bénéficiaire dispose d’un certain temps pour se décider à lever l’option ou à y renoncer. Si le bénéficiaire n’a pas levé l’option pendant le délai d’option, alors la promesse va être caduc. Aussi le promettant va retrouver sa liberté. Le domaine d’application de la promesse de contrat peut précéder tout contrat. En pratique, la technique de promesse unilatérale de contrat est usuelle à l’égard des contrats de vente. Dans la pratique, on rencontre souvent des promesses unilatérales de vente. Celles-ci est alors le contrat dans lequel le promettant s’engage à vendre au bénéficiaire, celui ci disposant d’une option (soit conclure la vente, soit renoncer à la vente).

Ø  La nature juridique de la promesse : la promesse n’est pas une offre de contrat, elle est constitutive d’un contrat unilatérale. La promesse unilatérale ne doit pas être confondue avec l’offre de contrat. L’offre de contrat est la manifestation d’une volonté solitaire, alors que la promesse de contrat est un contrat en ce sens qu’elle repose sur un accord de volonté, sur un échange de consentement. Il y a 2 parties : le promettant et le bénéficiaire. Le promettant s’engage envers le bénéficiaire, lequel accepte cet engagement et accepte de lui conférer un droit d’option (le droit de conclure ou de ne pas conclure le contrat définitif). Le bénéficiaire est investi sur le fondement d’un contrat : la promesse unilatérale. Il est investi d’un droit d’option.

Dans une promesse unilatérale, seule le promettant prend un engagement. De son coté le bénéficiaire n’est pas lié. Le promettant a l’obligation de conclure le contrat définitif, au contraire, le bénéficiaire est libre. En règle générale, les promesses unilatérales ne sont pas souscrites à titre gratuit mais à tire onéreux. Ces promesses ont une contre partie (ex : promesse unilatérale de vente : le promettant s’engage à vendre un immeuble au bénéficiaire dès lors que le celui-ci lève l’option dans le délai. Le promettant immobilise son bien au profit de son bénéficiaire. Cette immobilisation a un contre partie qu’on appel une indemnité d’immobilisation. Si le bénéficiaire choisi de ne pas lever l’option, alors il devra verser une indemnité au promettant (somme d’argent qui indemnisera le promettant du service rendu). L’élément de complication réside dans le fait que lorsqu’une indemnité d’immobilisation est stipulée, la convention conclue entre les parties devient synallagmatique puisqu’il y a des obligations de part et d’autre, puisque le promettant a l’obligation de vendre, tandis que le bénéficiaire a l’obligation de payer l’indemnité d’immobilisation s’il ne lève pas l’option. La promesse de contrat reste toutefois unilatérale dans la mesure ou seul le promettant est tenue de vendre, tandis que le bénéficiaire n’est pas tenu d’acheter. La promesse unilatérale est contenue dans un contrat synallagmatique.

Ø  Les effets de la promesse unilatérale pendant le délai d’option : pendant ce délai, le promettant est irrévocablement lié. En effet le promettant a d’ors et déjà donné son consentement au contrat définitif (ex: la vente). Pour que le contrat définitif soit conclu, il ne manque que le consentement du bénéficiaire. Ce consentement peut être donné jusqu’à l’expiration du délai s’option. La conséquence est que le promettant ne doit pas pouvoir revenir sur sa promesse. Il doit lui être interdit de rétracter son consentement  pendant le délai imparti au bénéficiaire. L’art 1134 du Code civil pose la solution : il est interdit aux parties de revenir unilatéralement sur leur engagement. A partir de 93, la Cour de cassation a adopté une autre solution. Elle a jugé que si le promettant se rétractait avant que le bénéficiaire n’ait levé l’option, cette rétractation interdisait au bénéficiaire de lever l’option, donc de conclure le contrat définitif.  La cour de cassation a estimé que pendant le délai, le promettant n’était tenu que d’une obligation de faire, or, il y a l’art 1142 qui dit que la violation des obligations de faire en principe n’est sanctionnée que par des dommages et intérêts.  Selon la C.Cass, le promettant qui se rétracte engage certes sa responsabilité contractuelle  mais cette rétractation est efficace en ce sens qu’elle fait perdre au bénéficiaire son droit d’option. Cette jurisprudence est critiquée par la doctrine pour 2 raisons : cette jurisprudence ignore le fait que la promesse unilatérale est un contrat et donc qu’elle a force obligatoire. De plus elle entraîne une confusion entre les notions distinctes de promesse unilatérale et d’offre de contrat.

Il n’y a aucune rétroactivité. Le contrat définitif est conclu au jour de la levée de l’option et non pas au jour où la promesse unilatérale a été conclue  Ce n’est qu’au moment de la levée d’option que les 2 volontés nécessaires à la conclusion du contrat se rencontrent. En réalité, la promesse unilatérale est un mécanisme en vertu duquel les consentements des 2 parties interviennent de manière décalée dans le temps. Le consentement du promettant est déjà donné au nom de la promesse et au jour de la promesse, alors que le consentement du bénéficiaire n’intervient qu’au jour de la levée de l’option.  La conséquence est que la validité des consentements des 2 parties doit être examinée à des dates différentes. S’agissant du promettant, c’est au jour de la promesse qu’il faut se placer pour savoir si son consentement est valable. S’agissant du bénéficiaire, il faut se placer au jour de la levée d’option.