Le droit de propriété a un caractère absolu, perpétuel et exclusif

LES CARACTÈRES DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Le droit d’être propriétaire est caractérisé par un droit absolu, exclusif et perpétuel. Toutefois, le droit de propriété en immobilier est atténué par les lois et règlement.

  • Absolu : pour éviter l’abus de droit, on dit qu’il est absolu, opposable à tous mais qu’il ne permet pas à son titulaire d’en faire tout ce qu’il veut. De plus, il peut y avoir des restrictions de jouissances telles que des servitudes, des remembrements de parcelles, droit de préemption etc…
  • Exclusif : il est censé être l’affaire d’une seule personne. Cependant, la mitoyenneté ou l’indivision échappe à cette règle.
  • Perpétuel : Le droit de propriété en immobilier dure autant de temps que la vie du bien auquel il se rattache. Il ne s’arrête pas pour non-usage de la chose et se transmet par héritage.

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Section I – Le caractère exclusif du droit de propriété

Deuxième caractère du droit de propriété : l’exclusivité. Bien que non visé par l’article 544 du Code civil, ce caractère n’en est pas moins l’apanage du droit de propriété.

Le Doyen Carbonnier n’hésitait pas à dire de l’exclusivité que «ce trait est impliqué dans le mot même de propriété».

Et pour cause, pour que le droit de propriété puisse s’exercer de manière absolue, soit conférer au propriétaire le pouvoir de faire avec son bien tout ce qui n’est pas prohibé, encore faut-il qu’il en ait une maîtrise exclusive.

==> Un pouvoir privatif sur la chose

Par exclusif, il faut entendre, dans le sens commun, ce qui exclut de tout partage. Appliqué au droit de propriété, cela signifie qu’il confère au propriétaire le pouvoir de s’opposer à toute immixtion d’un tiers et d’empêcher autrui de s’en servir.

Autrement dit, le caractère exclusif du droit de propriété correspond à l’idée selon laquelle le propriétaire est seul maître de son bien ; il exerce sur lui un monopole.

Plus précisément, l’exclusivité confère à au propriétaire la totalité des utilités de son bien y compris celles qui présentent un aspect nouveau dès lors qu’aucun texte particulier ne vient limiter son droit.

Il en résulte qu’une même chose ne saurait faire l’objet de plusieurs droits de propriété complets :

Soit il y a coexistence de droits complets, car ils portent sur une quote-part du bien : cette situation correspond à l’indivision

Soit il y a une amputation du droit de propriété, car le bien est grevé d’un autre droit réel, tels un usufruit ou une servitude : cette situation correspond au démembrement de la propriété

Le droit de propriété est ainsi le seul droit à offrir à son titulaire toutes les utilités disponibles de la chose.

Lui seul est donc investi de la faculté d’en user ou de ne pas en user et tout autre que lui en est exclu. Pour Christian Atias «la propriété est mise en défense contre les entreprises de quiconque. Le propriétaire est le procureur de son domaine, le seul représentant attitré de la chose»

==> Le droit d’exclure autrui

Cette faculté d’exclure dont jouit le propriétaire s’exprime notamment dans les sanctions attachées à l’empiétement qui peut se définir comme le fait d’occuper sans droit ni titre une portion de fonds contigu.

À cet égard, l’article 545 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité».

En application de cette disposition la jurisprudence considère que la sanction applicable en cas d’empiétement d’un ouvrage sur le fonds voisin, c’est la démolition, ce peu importe que cet empiétement soit dérisoire ou négligeable.

Dans un arrêt remarqué du 20 mars 2002, la Cour de cassation n’a pas hésité à admettre qu’une clôture qui empiétait sur le fonds voisin de 0.5 centimètres soit détruite (Cass. 3 civ. 20 mars 2002, n°00-16015)

La même solution a été retenue par la Cour de cassation dans un arrêt du 5 décembre 2001 pour un empiétement de 60 centimètres (Cass. 3 civ. 5 déc. 2001, n°00-13077).

La position de la jurisprudence est pour le moins rigoriste, ce qui a pour conséquence de tuer dans l’œuf les contentieux : dès lors qu’un empiétement est constaté, les juges n’ont d’autre de choix que de prononcer la démolition de l’ouvrage.

Dans un arrêt du 7 juin 1990, la Cour de cassation a précisé que «la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus» (Cass. 3 civ. 7 juin 1990, n°88-16277).

Il est donc indifférent que le propriétaire du fonds empiété soit de bonne ou de mauvaise foi, voire qu’il soit animé par une intention de nuire : l’empiétement ne souffre d’aucune circonstance atténuante, ni exceptions.

Quand bien même ce dernier assisterait à l’édification sur le fonds voisin d’un ouvrage tout en ayant conscience d’un empiétement sur son terrain, il demeure fondé, même après plusieurs années, à solliciter la démolition de l’ouvrage (V. en ce sens Cass. 3 civ., 4 mai 2011, n° 09- 71382)

 

 

Section II : L’absolutisme du droit de propriété

Paragraphe 1 : la notion

Au sens commun, cela signifie l’absence de limite. Mais dans le cadre de l’article 544, c’est autre signification qu’il convient de retenir qui est en 1804 essentiellement politique : signifiant la rupture avec le passé féodale et donc l‘interdiction faite que sur un même immeuble puisse porter des droits réels concurrents. Le propriétaire en matière coursière est regardé comme à la tête d’un royaume dont il est le seul maître.

Il n’y a pas de contradictions flagrantes entre le droit de propriété ainsi conçu et l’existence de limites légales aussi longtemps qu’elles ne menacent pas un prétendu propriétaire de ne plus être maître chez lui.

Paragraphe 2 : illustrations de l’absolutisme (concrétisation de la notion)

Dès 1804, le code civil porte de nombreuses restrictions au droit de propriété. Tout d’abord, l’art 544 subordonne bien ce droit : la propriété privé au respect des droits & règles. Il y a plus de 100 articles au code civil en matière de droit de bien qui directement vienne encadrer la propriété privée et son exercice dont pourtant aucune ne vide cette propriété de son sens.

  • A) Les servitudes

Les servitudes

  • B) La construction sur le terrain d’autrui

La construction sur le terrain d’autrui

  • C) les impenses

Les impenses sont les choses que l’on a employées, ou les sommes que l’on a déboursées, pour faire rétablir, améliorer, ou entretenir une chose qui appartient à autrui, ou qui ne nous appartient qu’en partie, ou qui n’appartient pas incommutablement à celui qui en jouit. On distingue en droit trois sortes d’impenses, savoir, les nécessaires, les utiles & les voluptuaires.

  • 1re catégorie dite les impenses nécessaires

Les impenses nécessaires sont celles sans lesquelles la chose serait périe, ou entièrement détériorée, comme le rétablissement d’une maison qui menace ruine. En présence d’impenses nécessaire la règle est que le propriétaire du fonds enrichit en devra remboursement intégrale, à l’euro prêt. Objectivement elle aurait du être faite par le propriétaire lui-même, il n’y a pas la moindre raison que cette dépense ne soit pas remboursée.

  • 2eme catégorie dite les impenses dites utiles

Les impenses utiles sont celles qui n’étaient pas nécessaires, mais qui augmentent la valeur de la chose, comme la construction d’un nouveau corps de bâtiment, soit à l’usage du maître ou autrement. Dépense d’amélioration qui favorise l’immeuble qui en profite sans lesquelles cet immeuble n’aurait pas perdu de sa valeur.

Ex : immeuble loué, chaudière au fuel, un locataire trouve que c’est cher etc et décide tout seul de faire remplacer la chaudière à mazoute par chauffage électrique. Le propriétaire doit nécessairement une somme au locataire mais pas intégrale (plus valu ou coût de construction) car la dépense n’est pas objectivement nécessaire mais objectivement utile.

  • 3eme catégorie dite les impenses voluptuaires

Les impenses voluptuaires sont celles qui sont faites pour l’agrément, elles n’augmentent point la valeur de la chose, comme sont des peintures, des jardins de propreté, &c. Dépenses fait par un autre que le propriétaire de l’immeuble et qui justifie seulement le goût personnel de l’investisseur.

Le possesseur de bonne foi qui a fait des impenses nécessaires ou utiles dans le fonds d’autrui, peut retenir l’héritage, & gagne les fruits jusqu’à ce qu’on lui ait remboursé ses impenses.

A l’égard des impenses voluptuaires, elles sont perdues même pour le possesseur de bonne foi.

Pour ce qui est du possesseur de mauvaise foi qui bâtit, ou plante sciemment sur le fonds d’autrui, il doit s’imputer la perte de ce qu’il a dépensé; cependant comme on préfère toujours l’équité à la rigueur du droit, on condamne le propriétaire qui a souffert les impenses nécessaires, à les lui rembourser, & même les impenses utiles, supposé qu’elles ne puissent s’emporter sans grande détérioration; mais le possesseur de mauvaise foi n’est jamais traité aussi favorablement que le possesseur de bonne foi, car on rend à celui – ci la juste valeur de ses impenses, au lieu que pour le possesseur de mauvaise foi, on les estime au plus bas prix.

 

Section III : la perpétuité du droit de propriété

Par principe, tout droit s’éteint du seul fait qu’il n’est pas exercé. L’absence d’exercice fait apparaître l’inutilité : la prescription

Le seul fait de ne pas invoquer ce droit pendant 5 ans, à cela le droit de propriété fait exception. Ce qui est viager dure le temps de l’existence de son titulaire.

Le droit de propriété survie au décès de son titulaire, se transmettant à ses héritiers, ce qui montre qu’une fois la propriété acquise, il faut en vouloir pour la perdre. C’est ce que le droit français a voulu même l’expropriation consiste en un changement d’objet.

Arrêt de la maison avec des pièces d’or : L’inaction du propriétaire s’écoulant sur la durée lui ferait perdre son droit. Réponse de la cour d’appel de Paris le droit de propriété est imprescriptible, le seul fait de ne pas s’en servir ne suffit pas à s’en trouver déposséder. (3 siècles)

Arrêt dit de l’étang Napoléon : En Gironde, malgré 70 années d’inutilisation, la propriété privée du bien litigieux, n’a pas pu se perdre. Le seul fait pour un propriétaire de ne pas mettre en œuvre son droit et absolument neutre quant à sa propriété quelque en soit la cause. Le seul non usage en fait d’un bien approprié correspond toujours en droit à l’exercice du droit de propriété.