L’usufruit : définition, caractères et sources de l’usufruit

Le droit de propriété en France se caractérise par sa flexibilité et peut être subdivisé en trois composantes distinctes : le droit d’usage (usus), le droit de percevoir les fruits (fructus) et le droit de disposer (abusus). Ce découpage, désigné sous le terme de démembrement de la propriété, permet de séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits complémentaires. Dans le cadre d’un bien immobilier, cette division se matérialise par l’usufruit, qui regroupe l’usus et le fructus, et la nue-propriété, qui confère le droit d’abusus.

Section 1 – Composantes, fondements, utilité de l’usufruit

I. Les composantes du démembrement de la propriété

• La nue-propriété
  La nue-propriété constitue l’élément essentiel du droit de disposition. Le nu-propriétaire détient le pouvoir de vendre ou de transférer sa part du bien, mais il ne peut ni utiliser ni jouir de ce dernier, ces prérogatives étant exclusivement réservées à l’usufruitier. Ainsi, pour procéder à une cession en pleine propriété, le nu-propriétaire doit obtenir le consentement préalable de l’usufruitier.
• L’usufruit
  L’usufruit représente le droit réel permettant d’exercer l’usage du bien et d’en percevoir les fruits (revenus, loyers, produits agricoles, etc.). Selon l’article 578 du Code civil, « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ». Ce principe garantit que l’usufruitier bénéficie pleinement du bien tout en assurant la conservation de sa valeur intrinsèque pour le nu-propriétaire.

II. Les fondements juridiques et limites du démembrement

Le Code civil encadre strictement les droits réels issus du démembrement.

• Cadre légal :
  L’article 543 du Code civil précise qu’il est possible d’exercer soit un droit de propriété complet, soit un droit de jouissance limité, ou encore de se contenter de droits accessoires tels que les servitudes foncières. En pratique, les droits de jouissance, représentés par l’usufruit, et les servitudes constituent les démembrements les plus courants.
• Création de nouveaux droits réels :
  Bien que le droit permette théoriquement la création de droits réels nouveaux par la volonté des parties, en pratique, le nombre de démembrements existants reste limité et se concentre principalement sur l’usufruit et les servitudes.

III. Utilité du démembrement

Le mécanisme du démembrement de propriété offre plusieurs avantages, tant sur le plan patrimonial qu’économique :

• Transmission et gestion patrimoniale :
  La dissociation entre usufruit et nue-propriété facilite la transmission du patrimoine. Par exemple, dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, le propriétaire cède la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l’usufruit, assurant ainsi un revenu continu sans transférer immédiatement la pleine propriété.
• Optimisation fiscale :
  Le démembrement permet de réduire la valeur imposable d’un bien, car l’usufruit et la nue-propriété sont évalués séparément, offrant ainsi une flexibilité appréciée en matière fiscale.
• Protection des droits :
  L’usufruit, en tant que droit réel, confère à son titulaire une position forte puisqu’il peut exercer son droit de jouissance directement sur le bien et agir en justice pour le défendre. Ce caractère erga omnes signifie que le droit d’usufruit reste opposable à tous, même en cas d’aliénation de la pleine propriété.

IV. Distinctions avec d’autres droits d’usage

Il est important de noter que le démembrement de la propriété se distingue notamment du droit au bail.

• Droit au bail :
  Le locataire ne dispose que d’un droit personnel de créance à l’encontre du bailleur, qui est tenu de mettre le bien à disposition. En revanche, l’usufruitier exerce un droit réel directement sur la chose, sans dépendre d’une obligation active du nu-propriétaire.
• Autonomie des droits :
  La dissociation entre usus, fructus et abusus permet de concilier l’exercice de la jouissance et de l’usage du bien avec la préservation de sa valeur et de son intégrité, assurant ainsi une gestion harmonieuse et équilibrée des droits patrimoniaux.

 

Section 2 – Les caractères de l’usufruit.

En résumé, l’usufruit, en tant que droit réel, s’exerce directement sur la chose et confère à l’usufruitier des prérogatives de jouissance immédiate et opposables à tous, tout en préservant les droits du nu-propriétaire. Il s’adapte à une diversité d’objets, allant des biens corporels aux actifs financiers, et constitue un instrument précieux dans la gestion et la transmission du patrimoine.

I. Définition et caractéristiques du droit réel

Un droit réel est un droit qui s’exerce directement sur la chose, sans intermédiaire, et qui confère à son titulaire la capacité d’agir en justice pour faire valoir ses prérogatives. Par exemple, l’usufruit est un droit réel permettant à son titulaire, l’usufruitier, d’exercer directement et immédiatement son droit de jouissance sur la chose, c’est-à-dire d’en percevoir les fructus (fruits naturels, industriels et civils) et d’en user (le usus) sans que cela n’entraîne un droit personnel sur le nu-propriétaire.

• Opposabilité erga omnes : Le caractère réel de l’usufruit signifie que ce droit est opposable à tous, indépendamment de tout changement de propriétaire de la chose, même si celle-ci est aliénée ou donnée à une autre personne.
• Absence de lien personnel avec le nu-propriétaire : L’usufruitier n’a aucun droit direct contre le nu-propriétaire, qui, quant à lui, se voit uniquement imposé l’obligation de laisser l’usufruitier jouir du bien dans le respect de ses droits.

II. Comparaison avec d’autres droits d’usage

Le régime de l’usufruit se distingue nettement du droit au bail dont bénéficie le locataire :

• Le locataire ne dispose que d’un droit personnel de créance contre le bailleur. Ce dernier a le devoir de mettre le bien à disposition pour que le locataire puisse en jouir, impliquant ainsi un concours actif du bailleur.
• En revanche, l’usufruit s’exerce directement sur la chose sans dépendre d’un engagement actif du nu-propriétaire, ce qui confère une autonomie à l’usufruitier dans la gestion et la jouissance du bien.

III. Objets et étendue de l’usufruit

L’usufruit peut porter sur une vaste gamme de biens, qu’ils soient meubles ou immeubles, corporels ou incorporels.

• Biens consommables : Dans certains cas, l’usufruit porte sur des biens consommables dès leur premier usage. Ici, le régime applicable est celui du quasi-usufruit. Le quasi-usufruitier a le droit d’utiliser et de consommer le bien, mais il lui incombe, au terme de l’usufruit, de restituer une quantité équivalente en nature et en qualité. Dans ce dispositif, le nu-propriétaire perd le droit d’abusus (le droit d’aliéner) et se voit réduit à un simple droit de créance envers l’usufruitier ou sa succession.
• Usufruit universel vs. partiel :
  • Usufruit universel : Lorsqu’il porte sur l’ensemble d’un patrimoine, l’usufruit est dit universel. Dans ce cas, l’usufruitier assume également la charge de payer les dettes et autres charges (intérêts, pensions, arrérages) affectant ce patrimoine.
  • Usufruit à titre universel : S’il concerne seulement une partie du patrimoine, on parle alors d’usufruit à titre universel.
• Biens incorporels et portefeuille de valeurs mobilières :
  • L’usufruit peut également s’établir sur une propriété incorporelle, puisque le régime des choses incorporelles a été calqué sur celui des choses corporelles.
  • Concernant un portefeuille de valeurs mobilières, la spécificité réside dans l’obligation pour l’usufruitier de ne pas laisser le portefeuille demeurer statique. Il doit continuellement adapter le contenu aux fluctuations économiques et financières pour maintenir la valeur du portefeuille. Une dissociation apparaît alors entre le pouvoir juridique de l’usufruitier et le droit à la valeur effective. Plusieurs solutions peuvent être envisagées :
    • Des conventions peuvent redéfinir les pouvoirs de l’usufruitier, par exemple en requalifiant les titres en biens consomptibles.
    • Le nu-propriétaire peut, de sa part, octroyer le droit d’abusus sur ces titres.
    • Le portefeuille peut être qualifié d’universalité de fait.
      Un arrêt de la Cour de cassation du 12 novembre 1998 a ainsi confirmé que, même lorsqu’un portefeuille est considéré comme une universalité de fait, l’usufruitier ne devient pas propriétaire du portefeuille, mais obtient simplement le droit de disposer (acheter ou revendre) des éléments qui le composent. Par ailleurs, l’usufruitier est tenu d’informer régulièrement le ou les nu-propriétaires sur la consistance et la valeur du portefeuille afin de permettre à ces derniers de prendre les mesures nécessaires en cas d’abus de jouissance, tout en veillant à conserver la valeur globale du portefeuille.

Section 3 – La manière dont se créée l’usufruit

Conformément à l’article 579 du Code civil, l’usufruit s’établit soit par la volonté de l’homme, soit directement par la loi. Toutefois, il convient de souligner qu’un mode souvent sous-estimé de constitution de l’usufruit réside dans la possession. En effet, la détention continue et de bonne foi d’un bien peut, au fil du temps, engendrer l’existence d’un droit réel d’usufruit, en complément des modes plus traditionnels.

Paragraphe 1 – les sources possibles de l’usufruit.

Les sources de l’usufruit en droit français se déclinent en plusieurs modes distincts et complémentaires :

• L’usufruit volontaire, constitué par contrat ou par testament, permet une organisation personnalisée et flexible des droits de jouissance.
• Les usufruits légaux, imposés par la loi, protègent certains liens familiaux et successoraux.
• Le mécanisme de la prescription acquisitive, reposant sur la possession continue et de bonne foi, vient compléter ces sources en apportant une dimension temporelle à l’établissement de l’usufruit.

En résumé, l’usufruit peut résulter d’une démarche volontaire, d’une disposition légale ou de la prescription basée sur la possession, assurant ainsi une adaptabilité et une flexibilité essentielles dans le droit des biens en 2024.

I. L’usufruit volontaire

Le premier ensemble de sources de l’usufruit repose sur la démarche volontaire du propriétaire qui choisit de démembrement sa pleine propriété. Cette option se concrétise principalement par trois moyens.

A. Par un contrat

1. Le démembrement par convention
   Un propriétaire peut démembrer volontairement la propriété de son bien en attribuant à un tiers l’usufruit, tout en conservant la nue-propriété. Cette opération, souvent conclue par un acte notarié, permet de séparer les attributs de la pleine propriété, offrant ainsi au bénéficiaire un droit d’usage et de jouissance du bien.
2. La cessibilité de l’usufruit
   Le droit d’usufruit ainsi constitué est généralement cessible entre vifs. Il peut être transmis soit à titre gratuit, soit onéreux. Dans ce dernier cas, le Code général des impôts (notamment l’article 669) propose un barème fiscal qui évalue respectivement la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, pour un usufruitier de 21 ans, l’usufruit représente environ 90 % de la pleine propriété, tandis que pour un usufruitier de plus de 80 ans, il ne représenterait qu’environ 20 %. Ce barème, bien que proposé par l’administration fiscale, n’est pas obligatoire en matière civile et peut être remplacé par une évaluation dite économique, basée sur le montant de la rente viagère potentielle.

B. Par testament
Le démembrement de la propriété peut également résulter d’une disposition testamentaire.

1. L’usufruit par disposition unilatérale
   Le testateur, par un acte unilatéral, désigne le ou les bénéficiaires de l’usufruit sur un ou plusieurs biens. En même temps, il prévoit que la nue-propriété revienne à d’autres héritiers. Ce mécanisme permet d’assurer une répartition équitable des droits successoraux, garantissant que, lors du décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement en faveur des nu-propriétaires sans compromettre les intérêts familiaux.

C. Les usufruits institués directement par la loi
Outre les modes volontaires, la législation prévoit des usufruits qui s’imposent indépendamment de la volonté des parties.

1. L’usufruit légal des parents
   Selon l’article 382 du Code civil, les parents bénéficient d’un droit d’usufruit sur les biens de leurs enfants mineurs de moins de 16 ans, leur permettant d’administrer ces biens dans l’intérêt des enfants.
2. L’usufruit du conjoint survivant
   L’article 757 du Code civil, modifié par les lois du 3 décembre 2001 et du 23 juin 2006, confère au conjoint survivant l’usufruit de la totalité des biens de la succession, sous réserve que tous les enfants soient issus du mariage. En présence d’enfants nés d’une union antérieure, le conjoint survivant ne pourra bénéficier que d’une fraction de la pleine propriété, souvent limitée à 1/4. Cette disposition vise à équilibrer les droits entre le conjoint survivant et les héritiers du défunt, tout en respectant la volonté du défunt s’il a exprimé des directives contraires.

II. Le mécanisme de la prescription acquisitive et la possession

Outre les sources volontaires et légales, la possession joue un rôle fondamental dans la constitution de l’usufruit par le biais de la prescription acquisitive.

1. Pour les biens meubles
   L’article 2279 du Code civil consacre le principe selon lequel, pour les biens meubles, la possession vaut titre. Un usufruitier de bonne foi, détenant un bien de manière effective et continue, peut ainsi consolider son droit par la prescription.
2. Pour les biens immeubles
   En matière immobilière, la durée de la possession détermine l’acquisition de l’usufruit. Selon les circonstances, la prescription peut s’établir sur des périodes de 10, 20 ou 30 ans.
   • Si l’usufruitier a acquis son droit auprès d’un détenteur non-propriétaire, en toute bonne foi, le délai de prescription peut être abrégé (10 ou 20 ans).
   • En revanche, si l’usufruitier était conscient que le détenteur n’était pas le véritable propriétaire (cas de mauvaise foi), il devra attendre le délai complet de 30 ans pour que l’usufruit se consolide par prescription.

Paragraphe 2 –  La question de l’entrée en jouissance de l’usufruit.

L’usufruit peut être établi par volonté, loi ou possession. Il résulte d’un contrat ou d’un testament, permettant un démembrement du droit de propriété, souvent avec un encadrement fiscal. Certains usufruits sont imposés par la loi, comme ceux des parents sur les biens de leurs enfants mineurs (art. 382 C. civ.) ou du conjoint survivant (art. 757 C. civ.). La prescription acquisitive peut aussi conférer un usufruit après une possession prolongée et ininterrompue.

Dès l’entrée en jouissance, l’usufruitier exerce ses droits d’usage et de perception des fruits. Il peut engager une action confessoire en cas de contestation. L’usufruit étant temporaire, la restitution du bien à terme doit être encadrée. L’usufruitier est tenu de préserver l’intégrité du bien par un inventaire (art. 600 C. civ.) et, sauf exceptions, de fournir une caution (art. 601 C. civ.) pour garantir d’éventuelles dégradations.

I. L’activation du droit d’usage et de jouissance

Dès que les conditions de constitution de l’usufruit sont réunies, l’usufruitier acquiert le droit d’entrer en jouissance du bien appartenant à autrui. Ce droit réel lui permet d’exercer l’usage et de percevoir les fruits du bien, tout en veillant à préserver son intégrité. En cas de résistance à sa prise de possession, qu’elle émane d’un tiers ou même du nu-propriétaire, l’usufruitier peut engager une action réelle confessoire. Cette procédure vise à faire respecter l’opposabilité de son droit, confirmant ainsi que, dès l’entrée en jouissance, l’usufruit est pleinement opposable à tous.

II. La nature et les spécificités de l’action en jouissance

L’usufruit, institué soit par contrat soit par testament, confère à son titulaire la possibilité d’agir en délivrance afin d’obtenir la remise effective du bien. Contrairement aux règles applicables aux baux – où l’article 1720 du Code civil impose au bailleur une obligation de délivrance en bon état – l’usufruitier n’exerce pas un droit personnel direct contre le nu-propriétaire. Conformément à l’article 600 du Code civil, son droit s’exerce sur le bien tel qu’il se trouve, sans que l’obligation de réparation ou d’entretien imposée au bailleur ne s’applique ici. Cette distinction fondamentale montre que le régime de l’usufruit est avant tout destiné à permettre une jouissance effective, tout en reconnaissant la nature temporaire de ce droit.

III. La temporalité de l’usufruit et les enjeux de la restitution

Puisque l’usufruit est un droit temporaire, il est impératif de prévoir, dès l’entrée en jouissance, les modalités de restitution du bien. À l’expiration de l’usufruit – que ce soit par l’arrivée du terme prévu, par le décès de l’usufruitier, ou par sa renonciation – le bien doit être restitué dans l’état dans lequel il a été reçu. Deux difficultés majeures peuvent alors se poser :

• Identification précise du bien concerné : Il faut déterminer sur quel bien portait l’usufruit afin d’éviter toute contestation ultérieure.
• Restitution en nature ou compensation : En cas de détérioration ou de destruction du bien, l’usufruitier devra verser une indemnité, constituée sous forme d’équivalent pécuniaire, pour compenser le préjudice subi par le nu-propriétaire.

IV. Les obligations de l’usufruitier pour la protection du nu-propriétaire

Afin de ménager les droits du nu-propriétaire, la loi impose à l’usufruitier deux obligations majeures, dont la rigueur est confirmée par la jurisprudence récente :

• A. Obligation de faire inventaire
  Conformément à l’article 600 du Code civil, l’usufruitier doit établir un inventaire détaillé et écrit des biens dont il jouit, qu’il s’agisse de meubles ou d’immeubles. Cet inventaire, dressé de manière contradictoire – c’est-à-dire en présence du nu-propriétaire – permet de consigner l’état des lieux et d’assurer une référence précise pour la restitution future. En l’absence de cet inventaire, le nu-propriétaire se verra contraint de recourir à tous les moyens disponibles pour établir la consistance du patrimoine à restituer.
• B. Obligation de fournir une caution
  En vertu de l’article 601 du Code civil, l’usufruitier est tenu de constituer une caution destinée à garantir le paiement des dommages et intérêts en cas de perte ou de détérioration du bien. Cette caution peut être assurée par un cautionnement personnel, bien que, compte tenu de la lourdeur d’une telle obligation, l’usufruitier puisse, en pratique, opter pour une sûreté réelle (par exemple, une hypothèque ou un gage) constituée sur un bien lui appartenant, au bénéfice du nu-propriétaire. Des exemptions existent, notamment dans le cadre de l’usufruit légal exercé par les parents sur les biens de leurs enfants ou en cas de donation avec réserve d’usufruit, situations où la loi ou la volonté expresse du nu-propriétaire peut dispenser de l’obligation de caution.