Les servitudes

LES SERVITUDES

Dès 1804, le code civil porte de nombreuses restrictions au droit de propriété. Tout d’abord, l’art 544 subordonne bien ce droit : la propriété privé au respect des droits & règles. Il y a plus de 100 articles au code civil en matière de droit de bien qui directement vienne encadrer la propriété privée et son exercice dont pourtant aucune ne vide cette propriété de son sens. 

 

La servitude est un droit reconnu à un autre que le propriétaire du fonds concerné, de profiter de cette propriété. La servitude semble contre dire le sens premier. Alors que l’on croyait le propriétaire seul admis à se servir, à tirer profit, à faire valoir ou non l’utilité d’un fonds. Le droit de servitude paraît y faire entorse. 

Remarque : la présentation rapide des servitudes demeurent conforme à l’idée d’absolutisme au delà des apparences car par une servitude, seule une ou quelques unes des utilités d’un fonds peuvent échapper à l’utilité de son propriétaire.  

Les servitudes sont certes un empiètement mais celui-ci comparé à d’autre est licite (cad conforme au droit donc non contradictoire avec la notion même de propriété) car il ne peut être que partiel sinon même limité. Par ailleurs, si les servitudes sont admises par le code civil (alors qu’elles semblent faire exception au droit de propriété) c’est également dans la mesure où loin de n’être qu’une atteinte à la propriété privée, elles sont également sous d’autres angles, l’une des conditions même de l’utilité de la propriété privée (paradoxe). C’est peut être un mal mais un mal conçu comme nécessaire. 

  1. La notion de servitude en détails

La servitude doit être qualifiée de droit réel principal comme l’est le droit de propriété. Il est possible à partir de l’article 637 du code civil de présenter la servitude comme une charge pesant sur un immeuble appelé fonds servant, au profit d’un autre immeuble appelé fonds dominant.  

Remarque : la servitude ne se conçoit pas entre des personnes mais entre des fonds. Plus juridiquement, il n’y a pas de personnes débitrices de cette charge et il n’y a pas plus de personnes créancières de la charge. C’est donc un lien entre deux biens. Comme si le fonds dominant était titulaire (pour ne pas dire créancier) de la servitude alors qu’il n’est pas une personne juridique. L’intérêt d’une telle conception qui ne relit pas des propriétaires entre eux mais uniquement des propriétés entre elles sont précisément de maintenir toutes servitudes indépendamment du changement d’identité et donc de personnalité. Qu’un fonds soit brevet de servitude ne changera pas même si dans le temps le propriétaire de ce fonds change (donation, vente, successions etc.) 

  1. Les justifications des servitudes

Toutes servitudes n’a qu’une justification : permettre qu’un fonds dit dominant ne soit pas en partie ou intégralement privé de la valeur qui peut être la sienne. En d’autres termes la servitude évite qu’en matière foncière existe des propriétés proprement symboliques ou une utilité moindre de ce qui serait possible. Le tribut (le prix à payer) est une restriction partielle de l’usus d’un autre fonds servant. Dès que l’utilité ou l’intérêt du fonds dominant en dépend.  

Une servitude ne peut pas justifier d’interdire au propriétaire du fonds servant toutes jouissances de sa propriété. A contrario/en négatif, une servitude permet bien de priver partiellement le fonds servant de quelques unes de ses utilités mais une servitude ne permet pas une expropriation de la propriété. Les servitudes sont bien une atteinte à la propriété mais atteinte que si son but n’est pas dépassé cad ne pas permettre l’appropriation de la totalité des utilités. 

  1. La classification des servitudes.

Quelque soit le type de servitude les conséquences sont par principe toujours les mêmes. 

Il est traditionnel de présenter 4 types de servitudes :  

  • les servitudes dites naturelles : qualificatif étonnant car le droit n’a rien de naturel. Sont dites naturelles les servitudes qui se trouvent commandées par une situation géographique donnée ou la configuration des lieux concernés.

2 exemples : une parcelle en pente. Naturellement situation devant avoir des conséquences en droit, pèse au titre d’une servitude naturelle d’écoulement des eaux. Cette servitude pèse sur tous les fonds les plus hauts et profitent à tous les fonds les plus bas.  

On retiendra de ces servitudes naturelles, qu’elles s’imposent de pleins droits → pas besoin de la prévoir pour qu’elle s’applique, pas d’accord de volonté, tout accord de volonté contraire serait nul.  

  • Les servitudes dites légales : ne pas tirer de cette qualification que les servitudes naturelles ne sont pas elles-mêmes légales, elles sont également imposées par la loi et présente dans le code civil. Elle se distingue donc par un autre aspect, les servitudes légales ne découlent pas de la situation géographique d’une zone mais plutôt à son état humain.

Cette catégorie comprend par exemple ce qu’on appelle la servitude d’enclave → situation d’un fonds qui n’a aucun accès à la voie publique, un accès insuffisant à la voie publique, et enfin, il y a également enclave lorsque l’accès possible à la voie publique serait trop onéreux. 

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