Les troubles anormaux du voisinage

Les troubles anormaux du voisinage

C’est la deuxième limite à l’usus.

L’exercice licite (conforme au droit, bien veillant c’est-à-dire pas mal intentionné) du droit de propriété peut il être lui-même à l’origine d’une nuisance ?

Autant, en peut admettre que l’exercice du droit de propriété peut être fautif. Pourtant, à partir des années 1970, la cour de cassation a admis ce qu’on appel les inconvénients anormaux du voisinage, et qui permette parfois de retenir la responsabilité d’un propriétaire pour les inconvénients anormaux résultant de son droit sur ces voisins.

Quoi qu’un propriétaire est normalement exercé son droit, il n’est pas pour autant à l’abri d’une sanction judiciairement prononcé contre lui.

Comment donc expliquée que celui qui ce comporte bien dans l’exercice de ces droit peut n’est au moins être juridiquement sanctionné ?

Pour y parvenir, il faut en premier définir ce qu’est un inconvénient du voisinage.

Le droit admet que le voisinage est nécessairement à la source d’inconvénients. Le seul fait de vivre les uns près des autres entraine des inconvénients.

Du point de vu d’un propriétaire, il ne peut pas exposer l’exercice de son droit sans limite.

Nous sommes tous tenus de subir des inconvénients normaux du voisinage. Alors qu’est ce qu’un inconvénient anormal?

Peut importe l’origine de l’inconvénient. Les situations dans lesquelles sont nées l’idée même d’inconvénients anormaux du voisinage sont celles où depuis un fonds se propage des inconvénients (ex : bruit, fumée, odeur, ombre, vibrations …) qui sont subis sur un autre fonds.

Toute la différence avec l’abus du droit de propriété tient au fait qu’à l’origine de cet inconvénient, tout est licite, tout est conforme au droit, il n’y a donc pas le moindre abus ou la moindre intention de nuire.

Ex : construire une porcherie, autorisations administratives à obtenir, j’ai donc respecté le droit.

Peut-on être condamné civilement alors que l’on s’est conformé au droit et qu’on n’abuse pas de ce droit de propriété?

Cette condamnation ne peut se faire par application de responsabilité civile.

La vie en collectivité est source d’inconvénients, la vie en société est source d’inconvénients normaux.

Que faire lorsque ces inconvénients atteignent un niveau anormal?

Toutes gênes du voisinage n’ouvrent pas à une condamnation par le droit. Le voisinage a un lien avec la valeur de la propriété. Les inconvénients anormaux n’ont qu’un but principal, éviter que consécutivement à une modification négative de l’environnement d’un bien, la valeur de ce bien qui est un immeuble ne soit définitivement amoindrit. Maintenir la valeur d’un immeuble tel est le but des inconvénients anormaux, permet au propriétaire d’obtenir le maintien des gênes du au voisinage tel qu’ils étaient lorsqu’il a acquis le bien.

En droit, pour qu’un préjudice soit réparable, il faut qu’il soit subit. Le préjudice n’est pas une condition.

L’inconvénient différé du trouble. Le droit civil est un droit intervenant après le préjudice, un droit réparateur, ramenant vers le passé. Il est également prévisible visant à éviter qu’un préjudice se réalise.

Exemple :

Dans un premier temps, une personne devient propriétaire d’un terrain. Dans un deuxième temps, le terrain de ce propriétaire subi des bruits gênants. Ainsi, la valeur de ce bien diminue. Mais, le préjudice n’est pas encore réalisé.

Ainsi, le droit va faire que le préjudice reste un risque mais ne se concrétise pas. Le droit va donc faire cesser le trouble et va essayer de revenir à l’inconvénient initiale si celui existé déjà. Cette action ne vise pas par principe à octroyer des dommages et intérêts mais à faire cesser le niveau anormal de ces inconvénients.

Son action à pour but d’éviter la dévalorisation du bien qui résulterait de l’augmentation de inconvénient devenus anormaux. La lutte contre la dépréciation d’un bien à pour effet de protégé la propriété contre un préjudice lattant.

L’action en cessation d’inconvénient anormal résulte de l’inverse de celle de l’abus du droit.

Quel est le but de l’action en abus du droit de propriété ? -> de limiter le propriétaire. L’abus cantonne le propriétaire.

Alors que l’action en cessation d’inconvénient anormal vise de protéger le propriétaire contre autrui.

S’agissant du droit de propriété, il s’agit d’un droit subjectif. La particularité des droits subjectifs sont qu’ils mettent à l’écart la preuve de préjudice (la sanction judiciaire n’est pas prouvée), c’est-à-dire que le seul fait d’une action non consenti suffit pour commencer une action en justice et pour que le propriétaire soit défendu par le juge.

L’action en cessation de l’inconvénient anormal correspond à cette définition, il n’y a donc aucune responsabilité. Le propriétaire n’a pas à rapporter un préjudice, il mène l’action devant le juge avant que le préjudice soit né.

C’est donc une action en revendication par un juge qui est ouvert au seul propriétaire sans la preuve d’une atteinte et donc c’est une action totalement logique qui n’a rien avoir avec la responsabilité.

Des lors qu’une propriétaire a des risques de voir son bien perdre de la valeur, il peut saisir le juge. Comment prévoir pour l’avenir que l’inconvénient anormal disparaisse et revienne normal?

Et comment combler le temps passé avec cet inconvénient anormal ?

Techniquement, les principales conditions (pratiques) de l’action en inconvénients anormaux du voisinage son :

– démonstration d’un inconvénient

– cet inconvénient résulte d’une activité licite

– l’inconvénient ne résulte pas d’un abus de droit de propriété (intention de nuire)

Une fois qu’on a ces 3 conditions vérifiées, il faut que :

– L’inconvénient soit anormal (réelle difficulté car dans la vie en société tout inconvénients est en principe normal)

– démonstration de l’anormalité. L’anormalité est éminemment relative, autrement dit il n’est aucun inconvénient qui en soi soit normal ou anormal. Il est donc à prendre en considération l’environnement.

1. Arrêt de 1996 sur le chant du Coq. Son propriétaire décide de faire ménage avec son coq en plein Paris. Situation licite. Un des voisins se plaint de ses chants matinaux et stridents. Anormalité ou pas de cet inconvénient?

L’inconvénient n’existait pas avant. La réponse si le chant du coq est normal ou pas dépend du lieu. À la campagne ça aurait pu être normal alors qu’en ville cela peut être anormal.

Le seul texte existant en droit français traitant des inconvénients anormaux : L112.16 du code de la construction et de l’habitation.

Cette article impose au juge de tenir compte de la pré-occupation des lieux pour pouvoir admettre qu’un inconvénient est anormale, le juge devra ce fixer soit à la date d’acquisition du terrain qui subi l’inconvénient par le demandeur en justice, soit à la date d’entré dans les lieux du locataire.

Selon ce texte afin d’établir le caractère normal ou anormal d’un inconvénient du voisinage, il convient notamment de rechercher l’antériorité ou non de l’inconvénient par rapport :

– à la date d’acquisition de l’immeuble par le demandeur

– ou, la date d’entrée dans les lieux du locataire.

Soit l’inconvénient existait tel quel à l’identique (pas d’aggravation) avant cette date, indiscutablement, le droit présume qu’il a joué sur la valeur de l’immeuble. Soit l’inconvénient est postérieur à ces deux dates, soit il s’est aggravé depuis ces deux dates, c’est dans ces cas là seulement qu’apparait le risque d’une dépréciation de la valeur de l’immeuble qui n’en souffrait pas avant.

L’inconvénient est donc anormale si :

– l’inconvénient n’existait pas auparavant

– l’inconvénient c’est aggravé (bien plus fort ou plus régulier)

Autrement dit ce texte a consacré le rôle de la théorie de la préoccupation : pour établir le caractère normal ou anormal d’un inconvénient, le juge tiendra compte de la préoccupation collective, sous entendu, il n’y a pas en droit français de préoccupation individuelle. Le premier qui achète ou qui construit ne peut pas figer définitivement le degré d’inconvénient qui plus tard sera jugé comme normal ou anormal. Le degré d’anormalité de l’inconvénient résulte de la collectivité. Pour le reste c’est l’affaire d’expertise.

A priori cette technique répond à une situation quoique l’origine d’un inconvénient soit licite, son ampleur ou son aggravation doit disparaître ou le ramené à son degré antérieur. Il n’y a pas d’autres conditions pour obtenir la sanction principale.

Toutes les conditions que la jurisprudence a écarter :

Qui peut être condamné au titre d’inconvénients anormaux du voisinage?

Par principe le propriétaire du fonds, soit un inconvénient nouveau est né, soit un ancien s’étant aggravé peut être condamné. Si on en reste là, le seul défenseur possible est le propriétaire. Le groupe des personnes condamnables semble sans limite, un locataire, un emprunteur du fonds ou un salarié se trouvant régulièrement sur le fonds mais aussi un entrepreneur de travaux, l’architecte, un occupant sans titre peuvent être condamnable. Toutes personnes se situant en fait ou en droit sur le fonds d’origine de l’inconvénient anormal peut être condamnées.

Remarque : Le but est de protéger une autre propriété, car peu importe contre qui la sentence est prononcée, seul compte le risque qu’un fonds propre soit déprécié.

Cela pose une question, que décider quand il y a plusieurs défendeurs possibles?

Arrêt George V, 2005, hôtel dans lequel travaux en cours, qui a aggravé les inconvénients en prolongeant les travaux sur plusieurs années. Le propriétaire : auteur juridique et auteur matériel distinct : l’entrepreneur.

Réponse : Si le propriétaire peut d’un part être condamné au titre d’un inconvénient anormal (même s’il n’est pas matériellement à l’origine de l’inconvénient), la jurisprudence ajoute que l’auteur matériel, locataire, entrepreneur, concierge, peut également l’être, pourvu que soit prouvé que l’inconvénient anormal leur ait imputable (à l’origine).

Cela profite au demandeur car il aura toujours quelqu’un pour répondre à sa demande. Lien entre un fonds & une personne. La seule idée centrale est de protéger et d’éviter que le risque du moins value se réalise, il faut toujours offrir au défendeur une personne condamnable.

3 critères sont donc à retenir : la destination des lieux, l‘antériorité de l’inconvénient devenu anormal par rapport à une date clé et l’acquisition de celui qui se plaint.

Un inconvénient étant normal, il ne suffit pas qu’il soit nouveau ou aggravé, il faut encore qu’il soit constant et répétitif. Autrement dit ce n’est pas l’ampleur de l’inconvénient qui compte mais la constance. Un inconvénient faible dans son ampleur mais qui serait constant pourrait lui relever de l’anormalité.

• Arrêt sur les défendeurs potentiels, 21 mai 2008.

La poussière de béton dérange une parcelle mitoyenne à fonction agricole, car tous les ans durant les mois de la pollinisation la poussière s’étend sur cette parcelle.

Le propriétaire de la parcelle mitoyenne assigne l’ensemble des intervenants pour les travaux càd les 3 entreprises et l’architecte.

Peuvent-ils être condamnés?

Auteur intellectuel : le propriétaire, peut toujours être condamné d’autres personnes pourvu qu’elles aient un rapport avec le fonds d’origine et qu’il ait été démontré que ces personnes soient à l’origine de l’inconvénient.

– Quelque soit la situation concrète du propriétaire par rapport au trouble on pourra toujours le condamner.

– Soit on peut condamner que ceux qu’ils sont concrètement à l’origine du trouble mais également le propriétaire.

Il faut savoir que par principe la sanction du droit pour un tel inconvénient est une condamnation en nature : la cessation de trouble.

Toute personne ne pouvant jouer un rôle dans la cessation du trouble ne peut être condamné, est donc condamnable la personne ayant un moyen sur la cessation de trouble.

Après avoir vu les défendeurs possibles, on pouvait condamner que ceux pouvant faire cesser le trouble.

Les demandeurs sont par principe, toutes personnes ayant un rapport en lien ou en droit, avec le fonds nouvellement troublé c’est-à-dire le propriétaire, le locataire, l’emprunteur. Ils peuvent demander cessation.

En 1995, la c de cassation rend un arrêt sur une jolie propriété acheté à Marseille.

En défense le propriétaire de la pêcherie invoque que le propriétaire n’est jamais sur les lieux. Peu importe qu’il ne s’y trouve jamais. Ce n’est pas un trouble de jouissance qu’on répond mais à une menace de dévaluation de la propriété.

Le propriétaire peut donc agir en justice en tant que défendeur même s’il n’est pas sur les lieux.

Le locataire : le résultat de son action profitera au propriétaire. Le droit a multiplié les occasions pour éviter que le trouble devienne préjudice.

Les effets. Lorsque toutes ces conditions sont remplies, par principe le juge peut ordonner la cessation du trouble. La réponse par principe est tournée vers l’avenir en imposant des mesures concrètes, le juge va rétablir l’inconvénient tel qu’il a toujours existé pour éviter qu’il devienne un préjudice.

L’action en cessation vise à éviter la dépréciation dans l’avenir, l’action en indemnisation vise à réparer les troubles de jouissance pour une période passée et futur.

La faute ni le préjudice ne permettent l’action en cessation. Il n’est pas possible de présenter l’action en cessation du trouble en responsabilité civile → pas de préjudice, pas de responsabilité.

Il n’y a ni préjudice, ni faute, mais si on laisse les choses telles quelles sa propriété en sera atteinte. Ça ressemble à un droit subjectif → on défend la propriété.

La cour de cassation en 2002 tolère un seul cas dans lequel l’inconvénient au voisinage peut être une restriction à la propriété privée, le cas où le défendeur est le propriétaire.