L’INDIVISION : définition, gestion des biens indivis, droits des indivisaires. 

L’indivision est une situation juridique dans laquelle un ou plusieurs biens appartiennent à plusieurs personnes sans division matérielle des droits. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite, proportionnelle à sa participation dans l’indivision, mais sans pouvoir revendiquer une partie spécifique du bien. Ce régime peut être subi (ex. en cas de succession) ou choisi (ex. acquisition en commun d’un bien immobilier). 

Section 1 –  Les causes de l’indivision

L’indivision trouve son origine dans plusieurs situations juridiques :

A. L’indivision successorale

Lorsque le partage des biens d’une succession n’est pas immédiatement réalisé, les héritiers deviennent co-indivisaires. Durant cette période transitoire, ils doivent gérer ensemble les biens indivis jusqu’à la répartition définitive.

📌 Exemple concret : À la mort d’un parent, une maison familiale reste en indivision entre plusieurs enfants tant qu’aucun partage n’a eu lieu.

B. L’indivision post-communautaire

Lorsqu’un régime matrimonial communautaire est dissous (ex. divorce, décès d’un époux), les biens communs sont placés en indivision jusqu’au partage des actifs et passifs. C’est ce que l’on appelle l’indivision post-communautaire.

📌 Exemple : Après un divorce, un couple possédant un appartement en commun reste en indivision jusqu’à ce que l’un rachète la part de l’autre ou qu’ils le vendent.

C. L’indivision conventionnelle

Dans certains cas, les indivisaires choisissent volontairement de rester en indivision en concluant une convention pour une durée déterminée (maximum 5 ans, renouvelable selon l’article 815 du Code civil). Cette situation est fréquente dans le cadre d’un investissement immobilier locatif entre plusieurs associés.

📌 Exemple : Des amis achètent ensemble un immeuble en indivision et conviennent de ne pas le partager pendant 5 ans afin d’en tirer des revenus locatifs.

L’indivision est donc une situation juridique temporaire, qui survient après une succession, une dissolution de communauté ou un choix volontaire des indivisaires. 

Section 2 – La composition de la masse indivise 

La masse indivise regroupe l’ensemble des actifs et passifs liés à l’indivision.

A. L’actif de la masse indivise

L’actif correspond aux biens qui composent l’indivision et peut évoluer avec le temps :

1. Les biens existants au jour de l’indivision

   • En cas de succession, l’actif indivis comprend les biens du défunt au moment de son décès.
   • En cas de divorce, l’actif indivis correspond aux biens communs du couple au jour de la dissolution du mariage.

2. L’évolution de l’actif indivis

   • Enrichissement : l’indivision s’accroît des fruits et revenus des biens indivis (ex. loyers perçus, intérêts bancaires).
   • Diminution : la vente d’un bien indivis transforme le bien en somme d’argent qui reste indivise.

📌 Exemple : Un appartement indivis mis en location génère des loyers qui sont intégrés à l’indivision et doivent être partagés entre les indivisaires.

B. Le passif de la masse indivise

Le passif représente les dettes liées à l’indivision, qui doivent être distinguées des dettes personnelles des indivisaires.

1. Les dettes de l’indivision
   • Frais de conservation et de gestion du bien (ex. taxes foncières, travaux d’entretien).
   • Indemnité pour gestion : l’indivisaire qui administre seul le bien peut réclamer une indemnité compensatrice pour sa gestion (article 815-12 du Code civil).
   • Prêts contractés pour l’indivision : si les indivisaires contractent un emprunt en commun pour l’entretien ou l’amélioration du bien, celui-ci entre dans le passif de l’indivision.

📌 Exemple : Si un indivisaire paie seul les charges de copropriété pour un appartement en indivision, il peut demander un remboursement à hauteur des parts des autres indivisaires.

2. Les dettes personnelles des indivisaires
   Les dettes personnelles des indivisaires ne font pas partie du passif de l’indivision.

• Exemple : Un indivisaire qui ne paie pas ses impôts ou son loyer ne peut pas exiger que l’indivision couvre ses dettes personnelles.

📌 Distinction pour les créanciers :

• Un créancier de l’indivision peut se faire payer directement sur l’actif indivis.
• Un créancier personnel d’un indivisaire ne peut pas prélever directement sur l’indivision. Il doit demander le partage ou attendre que l’indivisaire reçoive sa part pour récupérer sa créance.

Résumé : La masse indivise est composée d’un actif, susceptible d’évoluer, et d’un passif, qui ne doit pas être confondu avec les dettes personnelles des indivisaires.

Section 3 – La gestion des biens indivis

La gestion des biens indivis est aujourd’hui régie par les dispositions du Code civil, notamment les articles 815 à 815-7, et a connu une évolution significative avec la loi du 26 juin 2006. Cette réforme a introduit un système plus souple en matière de gestion en créant un régime intermédiaire entre l’unanimité et l’action individuelle.

Désormais, les actes relatifs aux biens indivis se répartissent en trois catégories distinctes :

1. Les actes conservatoires, qui peuvent être accomplis par un seul indivisaire (article 815-2).
2. Les actes d’administration et certains actes de disposition, qui peuvent être réalisés par une majorité des 2/3 des droits indivis (article 815-3).
3. Les actes de disposition majeurs, qui nécessitent l’unanimité des indivisaires (article 815-3 al. 3).

Toutefois, la loi prévoit également des assouplissements et des exceptions à la règle de l’unanimité, notamment via la représentation (mandat ou gestion d’affaires) et l’intervention du juge en cas de blocage.

§1 – Actes conservatoires

1. Définition et principe

L’article 815-2 du Code civil prévoit que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis ». Cela signifie qu’un indivisaire peut agir seul, sans autorisation préalable, pour préserver l’intégrité du bien indivis et éviter sa détérioration.

📌 Caractéristiques des actes conservatoires :

• Ils sont nécessaires à la préservation du bien.
• Ils peuvent être réalisés par un seul indivisaire, sans consultation des autres.
• Ils sont opposables aux autres indivisaires, même s’ils n’ont pas donné leur accord.

🔹 Exemples d’actes conservatoires validés par la jurisprudence :

• Actes matériels : réparations urgentes, remise en état d’un immeuble, remplacement d’une toiture endommagée.
• Actes juridiques : interruption d’une prescription, action en revendication d’un bien indivis, poursuite d’une expulsion d’un locataire en vertu d’un jugement définitif.

2. Suppression de la condition d’urgence

Avant la loi du 26 juin 2006, la jurisprudence liait la notion d’acte conservatoire à celle d’urgence, ce qui était paradoxal puisque l’objectif d’un acte conservatoire est d’anticiper la détérioration du bien. ✅ Depuis 2006, l’urgence n’est plus requise :

• Il suffit que l’acte assure la conservation du bien, sans nécessité de prouver un danger imminent.
• Cela facilite la gestion des biens indivis et permet d’éviter les conflits liés à l’appréciation de l’urgence.

3. Financement des actes conservatoires

Deux situations sont envisagées par le Code civil :

🔹 1ère hypothèse : l’indivision dispose de fonds suffisants

• L’indivisaire agissant seul peut utiliser les fonds communs sans autorisation préalable.
• Les tiers (entrepreneurs, artisans, prestataires) n’ont pas à vérifier si l’argent utilisé provient bien de l’indivision.

🔹 2e hypothèse : l’indivision ne dispose pas de fonds

• L’indivisaire peut avancer les sommes nécessaires et contraindre les autres à contribuer en proportion de leurs droits indivis.
• Il peut exiger le remboursement des dépenses effectuées, y compris par voie judiciaire si les autres refusent de payer.

4. Opposabilité aux autres indivisaires

Les actes conservatoires réalisés par un indivisaire s’imposent à tous et sont opposables aux autres, même s’ils n’y ont pas participé.

✅ Pourquoi cette règle ?

• Éviter l’inaction : sans cette possibilité, un indivisaire refusant d’agir pourrait mettre en péril l’ensemble du patrimoine indivis.
• Faciliter la gestion : cela permet d’assurer un minimum de prise en charge spontanée des biens indivis, sans nécessiter un accord constant entre indivisaires.

🔹 Limite : Cette souplesse ne s’applique qu’aux actes conservatoires. Pour tous les autres actes, la règle traditionnelle de l’unanimité ou de la majorité des 2/3 s’impose (voir II).

Ainsi, l’article 815-2 du Code civil consacre une gestion individuelle et immédiate des actes nécessaires à la conservation des biens indivis, garantissant la protection du patrimoine tout en évitant les blocages inutiles.

§2 – Actes d’administration et de disposition, Article 815-3 du code civil

Avant la loi du 26 juin 2006, tous les actes autres que conservatoires nécessitaient l’accord unanime des indivisaires, ce qui engendrait de nombreux blocages. Désormais, certains actes peuvent être accomplis par une majorité qualifiée des 2/3 des droits indivis, tandis que d’autres restent soumis à l’unanimité.

1. La gestion à la majorité des 2/3 (article 815-3 du Code civil)

A. Principes généraux

L’article 815-3 du Code civil prévoit qu’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis peuvent prendre certaines décisions sans obtenir l’accord de tous.

📌 Objectifs de cette réforme :

• Éviter les blocages dans la gestion courante des biens indivis.
• Accélérer les décisions sans imposer une consultation systématique de tous les indivisaires.
• Permettre une exploitation normale du bien sans nécessiter de longues négociations.

B. Actes concernés

📌 Exemples d’actes réalisables à la majorité des 2/3 :

• Actes d’administration courante : entretien régulier du bien, gestion locative, réparation non urgente.
• Vente de meubles indivis pour payer les charges communes.
• Conclusion ou renouvellement de baux d’habitation (hors baux commerciaux, ruraux et industriels).

⚠️ Limite importante : Cette règle ne s’applique pas aux indivisions composées de seulement deux personnes (50 % – 50 %), car il est impossible d’atteindre une majorité des 2/3. Dans ce cas, l’unanimité reste nécessaire.

C. Obligation d’information des autres indivisaires

Les indivisaires ayant pris une décision à la majorité des 2/3 doivent impérativement informer les autres.

✅ Sanction en cas d’absence d’information :

• Les actes pris sans notification sont inopposables aux indivisaires minoritaires.
• Ils peuvent être contestés en justice, voire annulés.

2. Les actes soumis à l’unanimité (article 815-3, alinéa 3 du Code civil)

Certains actes, en raison de leur impact significatif sur la valeur du bien indivis, restent soumis à l’accord de tous les indivisaires.

📌 Exemples d’actes nécessitant l’unanimité :

• Vente d’un immeuble indivis.
• Constitution d’une hypothèque sur le bien indivis.
• Baux commerciaux, ruraux ou industriels.
• Tout acte ne relevant pas de l’exploitation normale du bien.

3. Assouplissements possibles à l’unanimité

Bien que l’unanimité soit requise pour les actes de disposition les plus importants, le droit positif prévoit plusieurs mécanismes d’assouplissement afin d’éviter les blocages dans la gestion des biens indivis. Ces assouplissements prennent la forme de modes de représentation ou de procédures judiciaires permettant de passer outre l’opposition d’un indivisaire.

Le Code civil autorise les indivisaires à désigner un représentant chargé d’accomplir certains actes en leur nom. Cette représentation peut être conventionnelle (mandat) ou implicite (mandat tacite). En cas d’opposition, l’intervention du juge est possible

•  La représentation : les indivisaires peuvent donner mandat à l’un d’eux pour agir en leur nom.
• La gestion d’affaire
• L’intervention du juge : en cas d’opposition abusive d’un indivisaire, le tribunal peut autoriser un autre à agir seul (article 815-5 du Code civil).

    a – Le Mandat.

📌 Deux types de mandats existent en indivision :

• Mandat général d’administration (article 815-3 du Code civil).
• Mandat tacite, lorsque l’un des indivisaires agit sans opposition des autres.

✅ Mandat général d’administration :

• Il peut être donné par les indivisaires titulaires des 2/3 des droits indivis à l’un d’entre eux, ou à un tiers.
• Il couvre uniquement les actes d’administration courante (gestion locative, entretien du bien…).
• Les actes de disposition restent soumis à un mandat spécial et exprès.

✅ Mandat tacite :

• Il est présumé lorsque l’un des indivisaires gère le bien sans que les autres ne s’y opposent.
• Il ne peut couvrir que les actes d’administration courante.
• Il ne peut pas être accordé à un tiers, uniquement à un indivisaire.

🔹 Exemple jurisprudentiel :
Un indivisaire qui perçoit des loyers et gère le bien depuis plusieurs années sans contestation des autres est présumé mandataire tacite.

   b– La gestion d’affaires. 815-4 Code civil

Si un indivisaire accomplit un acte sans consultation des autres, cet acte peut être régularisé rétroactivement sous certaines conditions (article 815-4 du Code civil).

📌 Conditions pour valider un acte réalisé sans accord préalable :

• L’acte doit être nécessaire et utile à l’indivision.
• Les autres indivisaires ne doivent pas avoir exprimé d’opposition.

⚠️ Limite : La gestion d’affaires n’est qu’un mode de validation subsidiaire et ne peut pas être utilisée de manière systématique pour justifier une gestion unilatérale.

    c – Les interventions judiciaires en cas de blocage.

Dans certaines situations, l’intervention judiciaire est nécessaire pour débloquer la gestion de l’indivision et protéger l’intérêt commun.

1. Saisine du tribunal judiciaire en formation collégiale (article 815-4 et 815-5 du Code civil)

Deux situations justifient l’intervention d’un tribunal judiciaire statuant collégialement :

a. Lorsqu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté

📌 Exemple :

• Un indivisaire souffrant d’une incapacité juridique (coma, maladie mentale) ne peut pas donner son accord.
• Un autre indivisaire peut alors demander au juge d’être habilité à agir en son nom.

b. Lorsque l’opposition d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun

📌 Exemple :

• Un indivisaire refuse de signer un acte indispensable (ex : vente d’un bien en ruine menaçant de s’effondrer).
• Le juge peut autoriser un autre indivisaire à passer seul l’acte, malgré ce refus.

⚠️ Limite : Cette intervention reste exceptionnelle et ne doit pas être utilisée pour forcer une vente ordinaire contre la volonté des co-indivisaires.

2. Pouvoir du président du tribunal judiciaire en cas d’urgence (article 815-6 du Code civil)

Le président du tribunal judiciaire peut intervenir en urgence pour prescrire toutes les mesures nécessaires à l’intérêt commun.

📌 Exemples d’interventions judiciaires :

• Débloquer des fonds indivis détenus par un tiers pour régler une dette urgente.
• Ordonner des réparations immédiates en cas de péril imminent (ex : effondrement d’un immeuble indivis).

🔹 Jurisprudence (Cour de cassation, 13 novembre 1984) : L’intérêt commun est défini comme l’intérêt propre à chaque indivisaire en tant que membre de l’indivision.

Section 3 – Les droits individuels des indivisaires.

Le régime juridique de l’indivision permet à chaque indivisaire d’exercer des droits similaires à ceux d’un propriétaire, à savoir l’usus (le droit d’usage du bien), le fructus (le droit aux fruits et revenus du bien) et l’abusus (le droit de disposition de sa part indivise). Toutefois, l’exercice de ces droits est encadré par des règles précises afin d’assurer une cohabitation harmonieuse entre les indivisaires et d’éviter les conflits.

Paragraphe 1 – L’usus (usage et jouissance des biens indivis)

L’article 815-9 du Code civil reconnaît à chaque indivisaire le droit d’user et de jouir du bien indivis, sous réserve des droits des autres indivisaires. Ce droit peut être exercé collectivement (jouissance non exclusive) ou individuellement (jouissance privative).

A. La jouissance non exclusive du bien indivis

L’indivision suppose un exercice concurrent de la jouissance du bien, sous certaines conditions :

• Le bien ne doit pas être grevé d’un usufruit et doit pouvoir se prêter à un usage simultané.
• Respect de la destination du bien : un bien agricole doit continuer à être utilisé à des fins agricoles.
• Respect du droit concurrent des autres indivisaires : aucun indivisaire ne peut s’approprier l’usage exclusif du bien sans indemniser les autres.
• Respect des droits des tiers : les baux en cours ou servitudes attachées au bien doivent être respectés.

⚖ Gestion des conflits
Si un différend surgit entre les indivisaires concernant l’usage du bien, l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire de statuer en référé pour prendre des mesures provisoires. Cette intervention judiciaire vise à éviter le blocage de l’indivision et à permettre une utilisation équitable du bien.

Toutefois, dans de nombreux cas, l’usage concurrent est impossible. Par exemple, une maison indivise ne peut être occupée simultanément par plusieurs indivisaires de manière équitable, ce qui conduit souvent à une jouissance privative.

B. La jouissance privative du bien indivis

Lorsqu’un seul indivisaire occupe le bien sans que les autres puissent en profiter, une indemnité d’occupation est due à l’indivision. Cette indemnité a pour but de compenser l’impossibilité pour les autres indivisaires d’exercer leur droit d’usage. Elle repose sur plusieurs principes :

• Elle est due même si aucun indivisaire ne la réclame (Cass. 1re civ., 5 janv. 2022, n° 20-18.742).
• Son montant est fixé par accord entre les indivisaires ou, à défaut, par le juge.
• Elle doit être proportionnelle à la valeur locative du bien.

⚠ Exception : Si un indivisaire est contraint d’occuper seul le bien du fait des autres indivisaires, il peut être dispensé d’indemnité d’occupation. Par exemple, si les autres indivisaires refusent d’occuper un logement en indivision par choix personnel, l’occupant ne sera pas nécessairement redevable d’une indemnité.

Paragraphe 2 – Le fructus (perception des fruits et revenus du bien indivis)

A – Le principe de l’accroissement des fruits et revenus à l’indivision

Selon l’article 815-10 du Code civil, les fruits et revenus des biens indivis appartiennent à l’indivision tant que celle-ci subsiste. Ce principe s’explique par :

• L’effet déclaratif du partage (article 883 du Code civil) : au moment du partage, chaque indivisaire est réputé avoir toujours été propriétaire des biens qui lui sont attribués.
• L’objectif de solidarité entre les indivisaires : tous doivent bénéficier des revenus de manière équitable, quelle que soit leur participation à la gestion.

📌 Application concrète :

• Si un bien en indivision est loué, les loyers sont perçus au profit de l’indivision, et non d’un seul indivisaire.
• Les bénéfices générés doivent être répartis proportionnellement aux droits de chacun.

En contrepartie, les pertes sont également supportées proportionnellement aux droits indivis (article 815-10 alinéa 3).

B – Les dérogations au principe d’accroissement

Il existe quatre exceptions permettant d’exclure certains fruits et revenus de l’indivision lors du partage :

1. Convention entre les parties (article 815-10 du Code civil)

Les indivisaires peuvent conclure un accord prévoyant un partage anticipé des fruits et revenus.

• Cet accord doit être précis et signé par tous.
• Il peut prévoir que chaque indivisaire garde les revenus générés par sa gestion du bien indivis.

2. Prescription quinquennale

• Un indivisaire qui perçoit des revenus indivis doit les redistribuer aux autres.
• Toutefois, au bout de 5 ans, les autres indivisaires ne peuvent plus réclamer leur part.
• Cette prescription évite une accumulation excessive des créances entre indivisaires.

3. Répartition annuelle des bénéfices (article 815-11 du Code civil)

Chaque indivisaire peut demander sa part annuelle des bénéfices, ce qui :

• Permet d’éviter une indivision prolongée.
• Peut être ordonné par le tribunal judiciaire en cas de désaccord.

4. Avance en capital

Un indivisaire peut demander une avance sur sa part sans provoquer le partage :

• L’accord des autres indivisaires est souhaitable, mais pas obligatoire.
• Le juge peut statuer en cas de désaccord.
• L’avance doit être exceptionnelle et accordée seulement si l’indivision dispose de fonds disponibles.

📌 Exemple d’application :
Si un indivisaire reçoit 10 000 € d’avance alors que l’indivision est évaluée à 80 000 €, cela représente 1/4 de sa part actuelle. Lors du partage, il ne pourra réclamer que les 3/4 restants.

Paragraphe 3 – L’abusus (droit de disposition de la part indivise)

Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite de l’indivision (ex. 1/3 ou 1/4). Cette quote-part peut être cédée :

• À un autre indivisaire pour favoriser la concentration des droits.
• À un tiers, ce qui peut être source de conflits.

⚖ La loi protège l’indivision contre l’entrée d’un tiers en imposant :

• Un droit de préemption des autres indivisaires (article 815-14 du Code civil).
• Une notification obligatoire par acte d’huissier avant toute vente.
• Un délai de réponse d’un mois pour les autres indivisaires.

📌 Jurisprudence : Un indivisaire ne peut dissimuler une vente sous la forme d’une donation pour éviter le droit de préemption (Cass. 1re civ., 6 mai 2021, n° 19-25.459).

⚠ Risques d’une cession à un tiers

• Le nouvel acquéreur ne connaîtra la composition exacte de son acquisition qu’au moment du partage.
• Il risque de créer des tensions avec les autres indivisaires.

En conclusion, le régime de l’indivision garantit des droits aux indivisaires, mais impose des limites pour préserver l’équilibre collectif. L’usus encadre l’usage du bien, le fructus régule la perception des revenus, et l’abusus contrôle la cession des parts, notamment en protégeant l’indivision contre l’arrivée de tiers indésirables.