Résumé sur la prescription acquisitive ou usucapion
La prescription acquisitive, ou usucapion, est un mécanisme juridique permettant à une personne de devenir propriétaire d’un bien par l’effet d’une possession prolongée et continue. Elle repose sur l’idée que le véritable propriétaire (verus dominus) a négligé son bien, laissant le possesseur en jouir de manière exclusive et prolongée. Ainsi, le droit favorise le possesseur qui, par sa diligence, a maintenu et exploité le bien, tandis que le propriétaire initial s’en est désintéressé.
Il existe principalement deux types de prescription acquisitive en matière immobilière :
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La prescription trentenaire : Elle permet d’acquérir la propriété d’un immeuble après une possession continue de trente ans, sans exigence de bonne foi ni de titre.
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La prescription abrégée : Aussi appelée prescription décennale, elle réduit ce délai à dix ans sous certaines conditions, notamment la bonne foi du possesseur et l’existence d’un juste titre.
Un exemple notable est celui d’une famille ayant occupé une maison abandonnée pendant plus de trente ans, sans opposition du propriétaire initial. Après avoir satisfait aux conditions légales de la possession, ils ont pu faire reconnaître judiciairement leur propriété par usucapion.
Les biens et droits susceptibles de prescription acquisitive
En principe, tous les droits réels peuvent être acquis par prescription. Toutefois, certaines exceptions existent :
- L’assemblée générale des copropriétaires
- Les missions du conseil syndical
- Le fonctionnement du conseil syndical
- La composition du conseil syndical
- La copropriété des immeubles bâtis
- Le règlement de copropriété
- La mitoyenneté : définition, preuve, régime juridique
✅ Servitudes continues et apparentes : seules celles-ci peuvent s’acquérir par prescription, selon l’article 690 du Code civil.
⛔ Biens hors commerce : les biens du domaine public (article 2227 du Code civil), les biens extra-patrimoniaux ou encore certains droits strictement personnels ne peuvent faire l’objet de prescription acquisitive.
⛔ Biens volés : en vertu de l’article 2276 du Code civil, un bien volé ne peut pas être acquis par prescription par le voleur, même s’il le possède longtemps.
Les conditions de la prescription acquisitive
La prescription acquisitive repose sur trois conditions essentielles :
1. Une possession effective et utile
La possession doit être conforme aux conditions de l’article 2261 du Code civil, c’est-à-dire :
- Continue et non interrompue : La possession doit être exercée sans discontinuité. Des interruptions temporaires, comme des absences pour des vacances, ne remettent pas en cause cette continuité.
- Paisible : La possession ne doit pas être obtenue par la violence.
- Publique : Elle doit être apparente, sans dissimulation.
- Non équivoque : La possession ne doit prêter à aucune ambiguïté quant à l’intention de se comporter en propriétaire.
- À titre de propriétaire : Le possesseur doit agir en tant que propriétaire, et non en tant que simple détenteur précaire (locataire, usufruitier, etc.).
Une possession frappée d’un vice (violence, clandestinité, équivocité, précarité) est dite viciée et ne permet pas la prescription.
2. Un délai de prescription suffisant
La possession doit se prolonger pendant un certain temps fixé par la loi :
- Délai de droit commun : 30 ans (article 2272 alinéa 1 du Code civil).
- Délai abrégé : 10 ans ou 20 ans sous certaines conditions (article 2272 alinéa 2 du Code civil).
Le délai court à partir du jour où la possession a commencé.
📌 La jonction des possessions
L’article 2265 du Code civil permet au possesseur actuel de joindre sa possession à celle de ses prédécesseurs, quelle que soit la nature de la transmission (à titre universel ou particulier, lucratif ou onéreux). Cette jonction facilite l’acquisition de la propriété en additionnant les périodes de possession successives. legifrance.gouv.fr
L’article 2265 du Code civil permet donc au possesseur actuel de cumuler son temps de possession avec celui de ses prédécesseurs, facilitant ainsi l’acquisition du bien.
On distingue :
- Jonction de l’ayant cause à titre universel : il continue la possession de son auteur avec ses qualités et défauts.
- Jonction de l’ayant cause à titre particulier : il peut choisir de faire ou non la jonction, sans hériter nécessairement de la bonne ou mauvaise foi de son auteur.
3. Le respect des conditions spécifiques à la prescription abrégée
Lorsque le possesseur souhaite bénéficier du délai raccourci (10 ou 20 ans), il doit remplir deux conditions supplémentaires (article 2272 du Code civil) :
- Un juste titre : un acte juridique translatif de propriété qui aurait été valable si l’aliénateur avait été le véritable propriétaire.
- La bonne foi : le possesseur doit croire sincèrement qu’il a acquis le bien du verus dominus. Cette bonne foi est présumée (article 2274 du Code civil), mais elle peut être contestée.
Les effets de la prescription acquisitive
✅ Acquisition automatique de la propriété
Le possesseur peut invoquer la prescription acquisitive dès que le délai est écoulé, mais elle n’est pas soulevée d’office par le juge : elle doit être invoquée par celui qui entend s’en prévaloir.
✅ Effet rétroactif
Le nouvel usucapant est réputé propriétaire depuis le premier jour de sa possession. Ainsi, tous les droits qu’il a concédés à des tiers (baux, servitudes, hypothèques) sont consolidés comme s’ils avaient été consentis par le véritable propriétaire initial.
✅ L’absence de restitution des fruits
Le possesseur devenu propriétaire ne doit restituer aucun des fruits perçus pendant sa possession, même s’il était de mauvaise foi (sauf si un trouble de possession est prouvé).
✅ Opposabilité aux tiers
La prescription acquisitive permet d’écarter toute revendication du propriétaire initial, même si celui-ci réapparaît après expiration du délai.
Distinction entre interruption et suspension du délai de prescription
📍 L’interruption de la prescription
La prescription acquisitive peut être interrompue, ce qui signifie que le délai repart de zéro :
- Interruption naturelle : lorsque le possesseur perd la possession du bien de manière prolongée (article 2243 du Code civil).
- Interruption civile : lorsqu’une action en justice est intentée contre le possesseur (article 2244 du Code civil).
📍 La suspension de la prescription
La suspension gèle temporairement le délai, mais ne l’annule pas. Elle intervient dans des cas spécifiques :
- Si le propriétaire est incapable (mineur, majeur protégé).
- Si la prescription ne peut courir pour des raisons morales (entre époux, entre parents et enfants, article 2253 du Code civil).
Conclusion : La prescription acquisitive est un mode d’acquisition de la propriété qui repose sur une possession continue et l’écoulement du temps. Si, dans le cadre de la prescription trentenaire, seule la possession est exigée, la prescription abrégée impose en plus la bonne foi et un juste titre. Ce mécanisme permet de sécuriser les situations de fait et d’assurer la stabilité du droit de propriété.