La copropriété des immeubles bâtis

LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

Il s’agit d’une indivision destinée à organiser des relations entre les différents propriétaires d’un immeuble bâtis situé généralement en ville.Tous ces copropriétaires ont chacun un droit de propriété privative, mais en plus, ils sont copropriétaires des parties communes de l’immeuble. Il faut éviter les partages (indivision).

En général, dès lors qu’un immeuble appartient à au moins deux propriétaires différents et que l’on peut distinguer les parties communes des parties privées, le statut de la copropriété s’applique. Il est fixé par une loi du 10 juillet 1965, un décret du 17 mars 1967 et le règlement de copropriété.

Les différents organes de la copropriété sont l’assemblée générale, qui prend toutes les décisions importantes, le syndic, qui représente la copropriété et l’administre, le conseil syndical, qui assiste le syndic dans sa tâche et vérifie la comptabilité du syndicat.
Pour qu’une copropriété fonctionne sans difficultés majeures, il est nécessaire que les copropriétaires soient présents aux assemblées générales et règlent régulièrement leurs charges, que les membres du conseil syndical, présents sur place, servent de « courroie de transmission » entre les occupants et le syndic et qu’il y ait une réelle collaboration entre les différents acteurs. Cette collaboration doit certes être attentive afin que la copropriété soit gérée au mieux mais elle doit être exempte de suspicion.

Domaines

La loi du 10 juillet 1965 est obligatoires pour « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes » article 19 de la loi.

La loi s’applique chaque fois que l’immeuble est partagé. Concrètement, si une maison est coupée en deux verticalement, la loi de 1965 ne s’applique pas. En revanche, un immeuble partagé sera soumis à la loi, mais un immeuble indivis qui avant, appartenait à un seul propriétaire, décédé depuis, en cas de problèmes avec les héritiers n’est pas considéré comme copropriété parce qu’il n’y a pas de partage précis. Chaque propriétaire à un droit composite. Le lot de copropriétés à deux aspects :
Un droit de propriété privative sur un appartement.
Ou une quote-part sur une partie commune. On parle de « millième » ou « tantième ».

La loi décrit le contenu des parties communes (règlement intérieur). Il peut arriver que le règlement des copropriétés prévoit qu’une partie commune soit réservée à un propriétaire : droit d’usage exclusif. C’est juste un droit d’usage, accessoires à son lot de propriétés. Il permet aux copropriétaires d’utiliser la partie commune.
La consistance de chacun des lots de propriétés est établie par un acte authentique : l’état descriptif de division, publié à la publicité foncière. Il va donc être imposé aux tiers. Cet état peut être séparé ou inclus dans le règlement des copropriétés.

Le règlement de copropriété

Règlement de copropriétés : acte contractuel rédigé par le promoteur immobilier. Petit à petit les propriétaires vont adhérer à ce règlement quand ils achètent leur lot.
Ce règlement s’impose à tous les propriétaires actuels, mais aussi aux copropriétaires futurs. Ce règlement est très difficile à changer. Il doit être publié pour pouvoir être opposable aux tiers. Il a été admis que ce règlement, non publié, pouvait être opposé ci on montre que les tiers avaient eu connaissance de ce règlement. C’est la charte du groupement.

Les droits individuels des copropriétaires

Le copropriétaire a l’usus, le fructus et l’abusus sur son lot.
Article 9 de la loi 1965 : chaque copropriétaire dispose (…) sous réserve de ne pas porter atteinte ni à l’immeuble, ni aux autres copropriétaires.
Respect aussi de la destination de l’immeuble.
Article 8 de la loi : la destination de l’immeuble est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.
Dans le règlement de copropriétés il y a la définition de la destination : faisceau d’éléments : situation de l’immeuble, genre de l’immeuble, destination spéciale donnée aux autres parties privatives principales, etc.
S’il y a litige, la définition de la destination de l’immeuble va être fixée par les juges. C’est destination de l’immeuble va déterminer l’intérêt général de propriétaire. Elle ne peut pas être modifiée savent avec l’accord unanime de tous les propriétaires.
Le règlement de copropriétés peut imposer des restrictions précises, celles-ci ne doivent pas être contredites par la destination de l’immeuble. Les restrictions ne sont valables que si elles sont faites dans l’intérêt collectif. Chaque copropriétaire est soumis au droit commun concernant les troubles anormaux de voisinage. Le droit de disposer est présent, mais s’agissant des parties communes, il y a une particularité : les parties communes peuvent pas être annexées, vendu, partagé… Par un copropriétaire. En pratique, il y a des problèmes quand un copropriétaire annexe à son profit quelques mètres carrés sur les parties communes. Les copropriétaires peuvent agir contre lui, mais si personne ne bouge, le copropriétaire pourra au bout de 30 ans invoquer la prescription acquisitive. Il ne faut pas qu’il y ait équivoque ou simple tolérance. La possession ne doit pas avoir été interrompue.
Le droit d’usage exclusif ne peut pas être un juste titre : l’usucapion abrégée ne peut pas jouer.

Chaque copropriétaire peut disposer librement de sa partie privative, il peut la céder ; et même, il peut céder (et doit), la quote-part idéale de sa partie commune. Chaque copropriétaire doit participer financièrement aux charges communes de la copropriété :
La charge relative aux services collectifs et aux équipements communs : ce sont des dépenses qui apportent plus de confort, de facilité d’utilisation pour l’immeuble (près de ascenseurs, de chauffage collectif, distribution de nos etc.). Ces charges sont réparties en fonction de l’utilité que ses services présentent à l’égard de chaque lot.
Charge relative à la consommation de l’entretien et à l’administration des parties communes : tout ce qui touche à la structure de l’immeuble (escalier, court, espace vert, primes d’assurance etc….)
On tient compte de l’utilité pour le lot de (pour les charges spéciales) et non pour l’utilité de ce qu’on fait le propriétaire personnellement.
Problèmes du contentieux : réparties entre les deux catégories de charges.
Ex : les frais de gardiennage : certains arrêts considéraient qu’il s’agissait de charges spéciales. D’autres arrêts plus récents considèrent qu’il s’agit de charges résiduelles.


L’organisation collective

La loi de 1965 est d’ordre public. Les règles sont impératives.

Nature du syndicat : l’ensemble des copropriétaires est obligatoirement regroupé dans un syndicat. Celui-ci est doté de la personnalité morale. Le patrimoine du syndicat ne se compose pas de l’immeuble. Dans le patrimoine du syndicat, il y a les fonds avancés par les copropriétaires pour faire face aux charges communes, et les créances qu’il y a à réclamer aux propriétaires.
Au passif, on trouve toutes les dettes relatives aux charges communes. Un sens de patrimoine relais entre le patrimoine personnel des copropriétaires et les créanciers.
Le syndic est une personne morale très transparente : les créanciers peuvent se poursuivent directement chacun des copropriétaires en cas de non-paiement.
En cas de difficultés financières des syndicats, malgré sa personnalité morale, le syndicat ne peut pas bénéficier de la procédure collective. La solution : désigner un administrateur provisoire chargé de régler le courant.
Rôle du syndicat : article 14 de la loi de 1965.
Le rôle du syndicat : touche à tout ce qui concerne la vie de la copropriété. Il peut établir le règlement de copropriétés, il s’occupe de son éventuelle modification, les chargés de la conservation de l’immeuble et des parties communes, ils se chargent aussi des actions en justice, administration, en cas de dommage et du prix qu’il a payé. Article 2280 du Code civil.

Les parties privatives et les parties communes

— Sont privatives les parties réservées à l’usage exclusif d’un propriétaire.
— Sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
— L’immeuble est découpé entre parties privatives et parties communes, chaque partie privative (lot) se voit attribuer une part proportionnelle des parties communes (tantièmes) selon des règles de calcul assez complexes qui ne prennent pas seulement en compte la surface du lot. Ce calcul n’est jamais explicité dans les actes. La division de l’immeuble en lots est consignée dans l’état descriptif de division qui se trouve le plus souvent dans le règlement de copropriété.
— Les tantièmes de copropriété servent de base à la répartition des charges de la copropriété.

Les assemblées générale

L’assemblée générale des copropriétaires a pour objet de réunir, au moins une fois l’an (plus si nécessaire), tous les propriétaires d’un immeuble afin de prendre les décisions concernant la copropriété.

Convocation de l’assemblée générale

L’assemblée générale est réunie à l’initiative du syndic. Mais elle peut aussi être demandée:

— par le conseil syndical,
— par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires.

Les décisions de l’assemblée générale

–Au début de la réunion, l’assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires présents (le syndic ne peut pas présider la séance) ainsi que deux scrutateurs et un secrétaire (souvent le syndic, pour des raisons pratiques).
— Les délibérations ne peuvent porter que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Même si une résolution questions diverses est portée à l’ordre du jour, elle ne peut donner lieu à aucune décision valide, elle peut simplement permettre aux copropriétaires présents ou représentés de s’exprimer sur divers points.
— Chaque copropriétaire a unnombre de voixcorrespondant à sa quote-part des parties communes (sauf si un copropriétaire est majoritaire, le nombre de voix dont il dispose est alors ramené à la somme des voix des autres copropriétaires).

Notification, application et contestation de l’assemblée générale

Le procès-verbal de l’assemblée générale doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois (le non-respect de ce délai n’entraîne aucune conséquence) aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre une décision) ainsi qu’aux copropriétaires défaillants

Le conseil syndical

Composition

— Les membres du conseil syndical sont élus lors de l’assemblée générale annuelle à la majorité renforcée pour une durée maximale de trois ans renouvelables.
— Le nombre des membres est variable selon les copropriétés, il est parfois fixé par le règlement de copropriété.
— Tout copropriétaire peut en être membre (sauf le syndic et les membres de sa famille, même s’il est copropriétaire), il suffit de se présenter et d’être élu.
— Il est toutefois souhaitable que les membres du conseil syndical habitent la copropriété afin d’être au fait des événements qui s’y déroulent.
— Le conseil syndical élit un président parmi ses membres, qui sera l’interlocuteur privilégié du syndic.
— Les fonctions de membre et de président du conseil syndical ne doivent donner lieu à aucune rémunération.

Fonctionnement

Les règles d’organisation et de fonctionnement, quand il en existe, sont prévues soit parle règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale (périodicité des réunions, budget de fonctionnement,…)
— Outre l’éventuelle périodicité fixe, le conseil se réunit à la demande de son président ou du syndic.

–Sous réserve de l’approbation des membres, des personnes extérieures au conseil syndical peuvent y assister.

Mission

Organe exclusivement consultatif que le syndic consulte régulièrement, sans toutefois être lié par son avis.
Il ne peut en aucune façon se substituer à l’assemblée générale ou au syndic.
Il n’est pas non plus représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Sa mission essentielle est la vérification des comptes du syndic
Il doit obtenir du syndic communication de toutes pièces qu’il demande concernant la copropriété
Le syndic doit tenir à tout moment à sa disposition les documents nécessaires au contrôle des comptes.
Le syndic doit le consulter sur les marchés et contrats dépassant un montant votaient assemblée générale et sur les travaux urgent nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Il peut recevoir (comme d’autres) délégation de l’assemblée générale (par vote à la majorité renforcée) mais uniquement:

en ce qui concerne des questions qui relèvent de l’assemblée générale statuant à la majorité simple,
sur un acte ou une décision expressément déterminée,
qui ne prive pas l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

Il peut par ailleurs s’intéressera tout ce qui fait la vie de la copropriété et faire des propositions au syndic (choix des fournisseurs, dysfonctionnement d’équipements communs, contrôle des consommations, respect des devis, gestion des contrats, …)

Pouvoirs spéciaux du président du conseil syndical

Peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale
Sans réponse du syndic après mise en demeure, il peut sous 8 jours convoquer lui-même cette assemblée.
Peut engager une procédure contre l’ancien syndic pour récupérer les fonds et les archives du syndicat des copropriétaires.
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée, peut faire désigner un administrateur provisoire

Le syndic

C’est le mandataire du syndicat des copropriétaires, il exécute ses décisions, agit en son nom , le représente légalement et administre l’immeuble.

Le syndic doit être choisi parmi les personnes titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2 janvier 1970), ce qui garantie un minimum de compétence et de garantie financière, de plus une assurance couvre leur responsabilité civile professionnelle. Ce sont des mandataires professionnels rémunérés pour leur activité.

Le syndic doit par exemple :

• faire respecter le règlement de copropriété
• appliquer les décisionsde l’assemblée générale
• se charger de l’administration courante et de la conservation de l’immeuble (gestion du personnel, réparations urgentes)
• etc…
  

Les charges de copropriété

Il y a deux sortes de charges de copropriété, les charges communes générales et les charges communes spéciales, selon que les éléments et services concernent également la totalité des copropriétaires ou non.
Les charges communes générales concernent l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes. Elles sont par principe également utiles à tous. (par exemple: les honoraires du syndic). Tous les copropriétaires sont donc tenus d’y participer proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété.
les charges communes spéciales sont fonction de l’utilité objective du service collectif concerné pour chaque lot.
Attention, ce n’est pas l’utilisation réelle qui est considérée mais la possibilité d’utilisation.Il serait impossible de changer la répartition des charges en fonction des goûts ou des habitudes ponctuelles des occupants. (par exemple: la propriétaire d’un logement vide paiera comme le propriétaire occupant). La répartition des charges peut être modifiée par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale ou dans le cadre d’une procédure devant le tribunal de grande instance.