La mitoyenneté : définition, preuve, régime juridique

LES RÈGLES JURIDIQUES DE LA MITOYENNETÉ 

  La mitoyenneté est un droit de propriété immobilière. Cette forme particulière de copropriété signifie que deux personnes sont propriétaires d’un même bien.

Elle ne s’applique qu’aux murs ou clôtures (barrières, fossés, haies, palissades) qui constituent la séparation de deux propriétés privées. L’entretien, la réparation et la reconstruction d’une clôture mitoyenne (mur, haie, fossé) sont à la charge des copropriétaires et les montants sont proportionnels au droit de chacun.

Le régime juridique de la mitoyenneté

Il n’est pas possible d’y mettre fin par un partage parce que le mur mitoyen est accessoire de deux propriétés principales : impossibilité de détacher la propriété du mur de celle du terrain.
Exception : quand on transforme le mur mitoyen en mur privatif.
Quand le mur est mitoyen, chacun des copropriétaires a le droit d’y adosser des constructions, ils ont le droit de surélever le mur : propriétaires exclusifs de l’exhaussement (article 670 du Code civil).
Limites : le voisin ne peut pas faire de travaux qui pourraient compromettre la solidité du mur mitoyen ou nuire au voisin, sans autorisation de leur est de l’autre.
La jurisprudence a permis à un copropriétaire d’un mur mitoyen d’avoir cédé à un tiers le droit de mettre des panneaux publicitaires sur son côté du mur. Chacun doit respecter la finalité du mur mitoyen (c’est-à-dire celle de clore la propriété) article 675 du Code civil qui interdit de pratiquer des ouvertures, quelles qu’elles soient, sur le mur mitoyen, sans autorisation du voisin.
Chacun est tenu d’entretenir le mur : frais communs. Lorsque le mur est haut, long et vieux, les charges peuvent être très lourdes. L’article 656 permet au copropriétaire qui veut échapper aux frais d’entretien d’abandonner son droit de copropriété sur le mur mitoyen : le mur devient privatif.
L’article 656 écarte la faculté d’abandon lorsque le mur mitoyen continu à profiter grandement à celui qui veut abandonner la mitoyenneté (notamment quand le mur soutient un bâtiment). Dés lors qu’un des copropriétaires retire une utilité objective au mur, il n’a pas le droit d’abandonner la mitoyenneté. Il en va de même si les dégradations sont dues aux frais de celui qui a abandonné la mitoyenneté.

La preuve de la mitoyenneté

Elle se prouve par tout moyen : deux articles vont s’appliquer à chaque fois que le mur est utile ou de fonds qu’il sépare :
1.Article 653 du Code civil : tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins, et même entre clos dans les champs (…), est présumé mitoyen si il n’y a pas titre ou marque contraire.
2.Article 666 du Code civil : toute clôture qui sépare deux héritages (un fond, un terrain), est réputée mitoyenne à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou si il y a titre, prescription ou marque contraire : présomption simple. Elle ne joue pas s’il y a un immeuble bâti et un immeuble non bâti. Elle ne joue pas non plus quand il y a un terrain entièrement clos et un terrain sans aucune clôture. Dans ce cas, la mitoyenneté doit être prouvée par un autre moyen : convention, prescription ou absence de marques de non mitoyenneté dans la construction du mur (marques contraires).