Le droit au renouvellement à l'expiration du bail commercial Fiches/Cours

Renouvellement à l’expiration du bail

C’est là une fois de plus l’illustration du régime très favorable qui s’applique au locataire commerçant car à l’expiration du bail le locataire commerçant à droit au renouvellement.

On parle de propriété commerciale car ce droit est tellement important que finalement le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux très longtemps. Si le bailleur ne veut pas renouveler il a l’obligation de verser une indemnité d’éviction.

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1) Les conditions du droit au renouvellement

Il y en a 2 types : des conditions de fond et des conditions d’ordre procédural.

a) Les conditions de fond

Premièrement il faut l’exploitation effective du fonds par le locataire : au cours des 3 années précédant le renouvellement on va s’assurer que l’exploitation s’est faite normalement. Le seul cas où on acceptera que l’exploitation n’a pas été effective, en cas de motif légitime qui a fait qu’on n’a pas exploité le fonds.

Il y a une petite difficulté si le fonds de commerce a été cédé dans la période de renouvellement de 3 ans. On a un bail qui doit durer 7 ans, on cède le fonds de commerce et le repreneur se verra céder le contrat de bail avec le fonds. Il reprend au moment de la cession ca fait 7 ans qu’on était locataire, le nouveau sera dans les lieux que depuis 2 ans. La cour de cassation juge que l’acquéreur ne peut pas compléter sa propre exploitation par celle antérieure du cédant. C’est la raison pour laquelle au moment de la cession du fonds, en général on demande au bailleur de signer un engagement de renouveler le bail.

Deuxièmement, le commerçant doit être immatriculé au RCS. Pour avoir droit au renouvellement il faut être immatriculé au RCS et donc cette immatriculation doit être effective au jour où on reçoit la lettre qui nous donne congé. La cour de cassation est sévère sur ce point. Dans le cas où un commerçant avait été radié par erreur administrative, la cour de cassation a jugé que ce commerçant avait perdu le droit au bénéfice du renouvellement. On fait pression pour inciter lourdement les commerçants à être immatriculés.

Il peut arriver que ce droit au renouvellement soit écarté dans certaines circonstances exceptionnelles. C’est par exemple le cas où le propriétaire des lieux voudra reprendre le bien pour l’habiter. C’est rare car il faut qu’il s’agisse de locaux à habitation. Traditionnellement, on ouvre le magasin et dans le même temps on ouvre l’appartement d’usage à habitation qui va avec et qui est juste au dessus. Le propriétaire doit avoir besoin de se loger ou de loger un de ses descendants ou ascendant.

Une autre hypothèse :l’immeuble est insalubre et dangereux, on va le reprendre pour démolition. Il est arrivé parfois que la cour de cassation écarte la possibilité de ne pas renouveler sur ce motif en considérant que le bailleur aurait pu effectuer des travaux indispensables et dans ces conditions on ne va pas l’autoriser à mettre dehors son locataire.

Reprise pour motif grave et légitime :c’est le cas de figure où un locataire a violé l’exécution de ses obligations durant le contrat de bail. A l’issu du contrat on va lui dire qu’il ne remplie pas les conditions du renouvellement car il a violé les obligations de locataire.

Il est arrivé que la cour de cassation prenne des décisions assez protectrices pour les locataires. Un commerçant payait toujours son loyer en retard mais les paiements étaient toujours intervenus dans un délai d’un mois. La cour de cassation a considéré qu’un refus de renouvellement ne pouvait pas lui être opposé.

Il est possible qu’on lui refuse le renouvellement car on va construire un immeuble, mais il y aura une indemnité pour le locataire.

b) Les conditions d’ordre procédural

Le congé doit être notifié et s’il n’est pas notifié le bail est réputé se poursuivre par tacite reconduction. La tacite reconduction ne conduit pas à la formation d’un nouveau contrat, c’est la poursuite du contrat antérieur. La règle, si l’on veut donner congé est qu’il doit être donné suivant les usages locaux et au moins 6 mois à l’avance. Si on reçoit le congé avant 6 mois on a le droit de contester le congé. On peut aussi faire valoir notre droit à indemnité d’éviction si le bailleur nous donne congé. A partir du moment où on nous notifie le congé on a 2 ans pour faire valoir tout cela.

On peut anticiper : on peut en tant que preneur écrire au bailleur pour demander le renouvellement. Bien évidemment il doit s’agir du preneur qui fait cette démarche. Le locataire gérant ne peut pas faire cette démarche. Cette démarche du preneur doit se faire dans les 6 mois qui précède cette expiration du bail. Le locataire a droit à une indemnité d’éviction.

Le Cours complet de droit des affaires est divisé en plusieurs fiches :

2) Les effets du droit au renouvellement

Soit le bailleur est d’accord pour renouveler le contrat, soit il souhaite nous donner congé.

a) Cas où le bailleur est d’accord pour renouveler

On peut fonctionner par tacite reconduction avec un contrat qui va se poursuivre.

On pourra aussi accepter expressément le principe d’un renouvellement. Et à ce moment là on conclu un nouveau bail de 9 ans puisque c’est le durée légale, sauf autre accord des parties. C’est important car si le premier bail était par exemple de 12 ans, le bail renouvelé sera réputé être de 9 ans car dans le silence des parties on considère que c’est la durée légale qui s’impose. Ca vaut aussi pour les clauses relatives à la révision des loyers.

Toute la difficulté en générale en matière de renouvellement est le problème de la fixation des loyers. Le bailleur peut dire qu’il souhaite que le renouvellement se fasse avec une modification substantielle du loyer. Cette fixation du nouveau loyer doit en principe se faire en référence à la valeur locative. Et c’est ce qui sera si les parties ne trouvent pas meilleur arrangement. Si les parties ne sont pas d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, on peut quand même considérer que le bail a été renouvelé tout en décidant que le nouveau loyer sera fixé postérieurement, soit judiciairement soit amiablement. Ce nouveau loyer le principe est qu’on le fixe à la valeur locative et la variation du loyer ne peut excéder l’indice des loyers commerciaux et donc application d’un certain plafonnement.

Ce plafonnement peut être écarté dans certains cas de figure, par exemple si le bail que l’on a conclu, le bail originel qui fait l’objet du renouvellement, était de longue durée, supérieure à 9 ans. On considère que ca fait tellement longtemps qu’on est locataire, et donc le seul critère est la valeur locative et donc on écarte le plafonnement. C’est ce qui va jouer par exemple lorsque par le jeu de la tacite reconduction on est arrivé à 12 ans. Arrivé à 12 ans on demande le renouvellement, un nouveau contrat. Ca permet d’écarter le jeu du plafonnement et de refixer un loyer en référence à la valeur locative réelle des lieux loués.

Autre cas de déplafonnement :pour certains types de locaux, par exemple lorsqu’ils ont fait l’objet d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le déplafonnement est aussi acquis pour des locaux de bureau par exemple.

En cas de litige sur le montant du loyer à renouveler on va devant une commission de conciliation.

Les dispositions qui encadrent la révision triennale ne sont que des dispositions qui s’imposent qu’à défaut d’un autre accord des parties. Il est possible de prévoir des clauses recette. Que se passe t il si on renouvelle un contrat de bail qui prévoyait une clause recette ? Il a été jugé que dans ce cas de figure il n’était pas question d’appliquer le régime légal de plafonnement et que seule la volonté des parties va permettre de fixer le loyer renouvelé.

Autre cas de figure : dans le bail initial on a inclus une stipulation selon laquelle les parties ont prévues à l’avance comment fixer le loyer du bail renouvelé. En ce cas, il n’y a aucun souci pour appliquer cette clause. La cour de cassation a validé la détermination à l’avance par les parties des modalités de fixation des loyers du bail renouvelé.

b) Le refus de renouvellement

Ça va impliquer que le bailleur va verser une « indemnité d’éviction ». Cette indemnité indemnise le préjudice causé au commerçant par le refus de renouvellement. C’est la raison pour laquelle si l’indemnité est égale au préjudice causé, elle va globalement être très proche de la valeur du fonds et elle va en plus inclure les éventuels frais de déplacement du fonds. Le bailleur va chercher à prouver que le préjudice subit par le locataire est moindre.

Si on cherche à évaluer le fonds, on va tenir compte des usages, ce sont les usages de la profession qui permettent d’évaluer la valeur du fonds. On se réfère au chiffre d’affaire mensuel. Une fois que l’indemnité d’éviction est fixée, le bailleur doit la payer intégralement s’il veut que le preneur s’en aille. Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement complet de l’indemnité d’éviction. Si le preneur reste dans les lieux il doit verser une indemnité d’occupation (le même montant que l’ancien loyer en général). Une fois que le juge a fixé le montant de l’indemnité d’éviction, le bailleur a 2 semaines pour donner sa décision, il a un droit de repentir pendant 2 semaines à partir de la décision de justice. Ce droit de repentir le bailleur peut l’exercer uniquement si le locataire n’a pas encore pris des dispositions pour aller ailleurs.