Qui sont l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Quels sont les droits et obligations des sujets de l’usufruit?

L’usufruit est un droit réel temporaire permettant à l’usufruitier de jouir du bien d’autrui tout en conservant sa substance. Le nu-propriétaire, quant à lui, conserve l’abusus et récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Dans ce cours, nous étudions les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire :

  • Droits et obligations de l’usufruitier :  L’usufruitier a le droit d’usage et de jouissance du bien, de percevoir les revenus (loyers, récoltes) et de conclure des baux sous certaines conditions. Il peut céder son usufruit mais ne peut ni vendre ni grever le bien de charges. Il doit entretenir le bien, payer les charges courantes et respecter sa destination.
  • Droits et obligations du nu-propriétaire : Le nu-propriétaire peut vendre ou hypothéquer la nue-propriété, mais il ne peut jouir du bien tant que dure l’usufruit. Il supporte les grosses réparations et peut agir en justice pour protéger ses droits.

L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent équilibrer leurs droits afin de préserver la valeur du bien tout en garantissant son exploitation.

 

&1 : Qui est l’usufruitier ?

L’usufruitier, titulaire d’un droit réel temporaire, dispose de l’usage (usus) et de la jouissance (fructus) du bien, mais ne peut en disposer librement (abusus). Il a des droits étendus sur le bien, mais doit également respecter certaines obligations légales afin de préserver la substance du bien pour le nu-propriétaire.

📌 Finalité du régime :  L’usufruitier jouit du bien et perçoit les revenus, mais doit l’entretenir et préserver sa valeur pour le nu-propriétaire, qui récupérera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

 

A) Les droits de l’usufruitier

Les droits de l’usufruitier sont, par les exemples, les suivants :

✔️ Usage du bien (il peut l’habiter ou l’exploiter).
✔️ Perception des fruits civils et naturels (loyers, récoltes).
✔️ Possibilité de conclure des baux, sous conditions.
✔️ Droit d’agir en justice pour protéger son usufruit.

1) Le droit d’usage et de jouissance 

L’usufruitier a l’usage exclusif du bien et le droit de percevoir les fruits qu’il produit.

📜 Article 586 du Code civil : « L’usufruitier acquiert les fruits civils jour par jour, à proportion de la durée de sa jouissance. »

📜 Article 585 du Code civil : « L’usufruitier acquiert les fruits naturels et industriels par perception. »

📌 Différentes catégories de fruits :

  • Fruits civils : loyers, intérêts d’un placement financier… → acquis proportionnellement au temps d’usufruit.
  • Fruits naturels et industriels : récoltes agricoles, coupes de bois… → appartiennent à l’usufruitier dès leur perception.

⚠️ L’usufruitier ne peut pas prélever des produits du bien, sauf s’il poursuit une exploitation conforme à celle du propriétaire initial (ex. exploitation forestière).

📜 Article 600 du Code civil : « L’usufruitier prend les choses dans l’état où elles se trouvent. »

💡 Différence avec un locataire :
Contrairement à un preneur à bail, il ne peut pas exiger que le bien soit remis en bon état avant l’usufruit.

 

2) Les pouvoirs de l’usufruitier 

 

L’usufruitier, bien qu’il ne soit pas propriétaire du bien, dispose de pouvoirs étendus pour gérer et exploiter celui-ci. Il peut notamment administrer le bien, en tirer des revenus et même céder son droit d’usufruit sous certaines conditions. Toutefois, il ne peut pas porter atteinte à la substance du bien, ni aliéner la chose sur laquelle porte son usufruit.

I. Les actes d’administration de l’usufruitier

📜 Article 595 du Code civil : « L’usufruitier peut jouir du bien, mais il ne peut pas en disposer sans l’accord du nu-propriétaire, sauf exceptions. »

L’usufruitier administre le bien et peut :

  • L’exploiter directement.
  • Conclure des baux et percevoir les loyers (fructus).
  • Conférer à un tiers un droit d’usage sur le bien (Civ. 3e, 7 avril 2004).

💡 Exemple : L’usufruitier peut louer un immeuble et percevoir les loyers, mais il ne peut pas le vendre.

A) La conclusion des baux

L’usufruitier peut conclure des baux, mais des limitations existent pour protéger le nu-propriétaire.

1. Principe général (Article 595, alinéa 1 du Code civil)

📜 L’usufruitier peut conclure des baux pour une durée maximale de 9 ans.
📌 Effet à la fin de l’usufruit :

  • Le bail reste opposable au nu-propriétaire pour la période restant à courir.
  • Si un bail excède 9 ans, le nu-propriétaire peut demander sa réduction à 9 ans (Civ. 3e, 5 novembre 1949).

💡 Exemple : Si un usufruitier loue un appartement pour 12 ans et que l’usufruit s’éteint après 6 ans, le nu-propriétaire pourra réduire la durée restante à 3 ans.

2. Exception : les baux commerciaux, industriels et ruraux

📜 Article 595, alinéa 4 du Code civil : « Les baux commerciaux, industriels et ruraux ne peuvent être valablement conclus sans l’accord du nu-propriétaire. »

🚨 Raison de cette exception :  Ces baux donnent au preneur un droit au renouvellement qui peut altérer considérablement la valeur du bien.

⚠️ Sanction en cas de non-respect :

  • Le bail est nul et non simplement inopposable (Civ. 3e, 26 janvier 1972).
  • Seul le nu-propriétaire peut demander la nullité.
  • Si le bail est annulé, l’usufruitier doit indemniser le locataire évincé (article 1719 du Code civil).

💡 Exemple : Si un usufruitier signe un bail commercial sans l’accord du nu-propriétaire, ce dernier peut le faire annuler immédiatement, même avant l’extinction de l’usufruit.

B) Actes spécifiques que l’usufruitier peut accomplir seul

📌 L’usufruitier peut, sans l’accord du nu-propriétaire :

  • Donner congé au locataire (Civ. 3e, 29 janvier 1974).
  • Autoriser la cession d’un bail rural (Civ. 3e, 15 mars 2000).
  • Demander la résiliation judiciaire d’un bail (Civ. 3e, 4 mai 1976).
II. Les actes de disposition

L’usufruitier ne peut pas disposer du bien objet de l’usufruit, mais il peut disposer de son propre droit d’usufruit.

A) Disposition portant sur le bien objet de l’usufruit

📌 Interdictions :

  • L’usufruitier ne peut pas vendre, hypothéquer ou grever de servitude le bien.
  • Il ne peut pas altérer la substance du bien (article 578 du Code civil).

⚠️ Sanction : Nullité relative (Civ. 3e, 21 mai 2002).

💡 Exception : l’usufruit portant sur des valeurs mobilières
📜 Civ. 1ère, 12 novembre 1998 : L’usufruitier d’un portefeuille de valeurs mobilières peut vendre des titres, à condition de les remplacer.

B) Disposition portant sur le droit d’usufruit

📌 L’usufruitier peut céder son usufruit (article 595 du Code civil).

  • Exemple : Il peut donner ou vendre son usufruit.
  • Les créanciers de l’usufruitier peuvent saisir et vendre son usufruit (article 2193 du Code civil).

⚠️ Effet de la cession :

  • Le cessionnaire devient usufruitier à la place du cédant.
  • L’usufruit prend fin à la date initialement prévue ou au décès du cédant.

🚨 Interdiction de perpétuer l’usufruit
📜 Articles 1674 et suivants du Code civil : La cession d’usufruit ne peut pas être annulée pour lésion, car il s’agit d’un acte aléatoire.

💡 Exemple :  Un usufruitier cède son droit à une autre personne. Si l’usufruit était viager, il s’éteindra au décès du premier usufruitier, et non du cessionnaire.

III. Les actions en justice de l’usufruitier

L’usufruitier dispose de plusieurs moyens juridiques pour défendre son droit.

A) L’action confessoire d’usufruit

📌 Objet : Faire reconnaître et protéger son droit d’usufruit.

💡 Exemple : Si un tiers refuse de lui laisser accéder au bien, il peut saisir le juge pour faire respecter son droit.

B) L’action possessoire

📌 Objet : Protéger la possession du bien contre des troubles extérieurs.

💡 Exemple : Si quelqu’un tente d’occuper illégalement le bien dont il a l’usufruit, il peut demander son expulsion.

C) L’application de la théorie de l’apparence

📜 Civ. 3e, 21 janvier 1981 : Un bail commercial ou rural irrégulièrement conclu par l’usufruitier peut être maintenu si le locataire était de bonne foi et pensait contracter avec le propriétaire.

⚠️ Conséquence : Le nu-propriétaire ne pourra pas annuler le bail si le locataire avait une croyance légitime dans la validité du contrat.

En résumé sur les pouvoirs ou les obligations de l’usufruitier : 

Les pouvoirs de l’usufruitier sont :

✔️Administration du bien : location, gestion, entretien.
✔️ Conclusion de baux (avec restrictions pour les baux commerciaux et ruraux).
✔️ Possibilité de céder son usufruit, mais pas la chose objet de l’usufruit.
✔️ Droit d’agir en justice pour protéger son usufruit.

Les limites des pouvoirs de l’usufruitier

Il ne peut pas vendre, hypothéquer ou grever la chose d’un droit réel.
❌ Les baux commerciaux ou ruraux nécessitent l’accord du nu-propriétaire.
❌ Si un bail irrégulier est annulé, l’usufruitier devra indemniser le locataire.

📌 Finalité du régime : L’usufruitier dispose de larges pouvoirs de gestion, mais ne doit pas compromettre la valeur du bien pour le nu-propriétaire, qui en récupérera la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

B) Les obligations de l’usufruitier 

Les obligations de l’usufruitier sont les suivants :

❌ Ne peut pas modifier la destination du bien.
❌ Doit entretenir le bien et payer les charges courantes.
❌ Ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à réaliser les grosses réparations, mais peut en demander remboursement.
❌ N’a pas droit à une indemnisation pour les améliorations apportées au bien.

A) Obligation de respecter la destination du bien

📜 Article 578 du Code civil : « L’usufruitier doit jouir du bien comme le ferait un propriétaire responsable, sans en altérer la substance. »

📌 Conséquences :

  • Interdiction de changer l’affectation du bien.
    ❌ Exemple : Transformer un logement en local commercial.
  • Obligation de respecter l’usage initial du bien.
    📌 Exemple : Si le bien était exploité en tant que terre agricole, l’usufruitier ne peut pas y construire une résidence.

⚠️ Si l’usufruitier modifie l’affectation du bien, il peut perdre son usufruit (article 618 du Code civil).

📜 Article 599 alinéa 2 du Code civil : « L’usufruitier ne peut prétendre à aucune indemnité pour les améliorations qu’il a apportées au bien. »

💡 Exemple : Si l’usufruitier installe une piscine dans une maison, il ne pourra pas réclamer de remboursement au nu-propriétaire.

B) Obligation d’entretien

📜 Article 605 du Code civil : « L’usufruitier doit assurer l’entretien du bien, mais il n’est pas tenu aux grosses réparations. »

1. Réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier

📌 Exemples :

  • Ravalement de façade.
  • Remplacement des équipements usés (robinets, fenêtres, volets).
  • Entretien des toitures et des jardins.

⚠️ En cas de négligence :

  • Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à faire les réparations (Civ. 27 juin 1825).
  • S’il effectue les travaux lui-même, il peut en demander le remboursement (Civ. 1, 21 mars 1962).

📜 Article 618 alinéa 1 du Code civil : « Si l’usufruitier laisse dépérir le bien par manque d’entretien, le nu-propriétaire peut demander la cessation de l’usufruit. »

2. Grosses réparations à la charge du nu-propriétaire

📜 Article 606 du Code civil :  Les grosses réparations concernent la structure et la solidité du bien :

  • Les gros murs et voûtes.
  • Les poutres et couvertures entières.
  • Les digues et murs de soutènement.

⚠️ L’usufruitier ne peut pas obliger le nu-propriétaire à les faire, mais s’il les réalise lui-même, il peut demander un remboursement à la fin de l’usufruit (Civ. 17 juillet 1911).

📜 Article 607 du Code civil :« L’usufruitier n’est pas tenu de reconstruire un bien détruit par cas de force majeure. »

C) Charges usufructuaires

📜 Article 608 du Code civil : « L’usufruitier doit payer les charges périodiques afférentes au bien. »

1. Charges périodiques

📌 L’usufruitier doit payer :

  • Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation).
  • Les charges courantes (eau, électricité, chauffage).
  • Les frais d’assurance et d’entretien.

📜 Article 668 du Code civil : « Ces charges incombent à l’usufruitier, car elles sont couvertes par les revenus du bien. »

💡 Cas particulier de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien.

2. Charges extraordinaires

📜 Article 609 du Code civil : « Le nu-propriétaire paie le capital des charges extraordinaires, l’usufruitier en paie les intérêts. »

📌 Le nu-propriétaire supporte :

  • Les impôts sur le capital (ex. droits de succession).
  • Les grosses réparations.

⚠️ Si le nu-propriétaire ne paie pas, l’usufruitier peut avancer les frais et demander remboursement.

3. Spécificité de l’usufruit à titre universel

📜 Article 612 du Code civil :  L’usufruitier d’un patrimoine entier (ex. conjoint survivant) doit supporter les intérêts des dettes grevant ce patrimoine.

📌 Exemple :

  • Si un conjoint survivant reçoit l’usufruit du patrimoine familial, il doit assumer les intérêts des dettes (ex. emprunts immobiliers).
  • Toutefois, le capital de la dette reste à la charge du nu-propriétaire.

 

&2 : Situation du nu propriétaire

Le nu-propriétaire possède le bien en pleine propriété, mais il ne peut ni l’utiliser (usus) ni en percevoir les revenus (fructus) tant que dure l’usufruit. Toutefois, il conserve certains droits, notamment celui de disposer du bien (abusus) et d’agir en justice pour protéger son droit. Il est également soumis à des obligations, principalement en matière de grosses réparations.

📌 Finalité du régime :  Le nu-propriétaire attend la fin de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété, tout en supportant les obligations financières liées à la conservation du bien.

I. Les droits du nu-propriétaire

Les droits du nu-propriétaire sont les suivantes :

✔️Aliéner la nue-propriété (vente, donation, hypothèque).
✔️ Constituer des droits réels sur son bien (hypothèque, second usufruit).
✔️ Agir en justice pour protéger son droit.
✔️ Vendre le bien conjointement avec l’usufruitier et partager le prix.

A) Le droit d’aliénation (Article 621 du Code civil)

Le nu-propriétaire peut vendre, donner ou hypothéquer la nue-propriété du bien sans l’accord de l’usufruitier.

💡 Règle essentielle :  L’article 621 alinéa 2 du Code civil précise que l’aliénation ou la constitution d’un droit réel par le nu-propriétaire n’affecte pas les droits de l’usufruitier.
📌 Cela signifie que l’usufruit continue d’exister, même si le nu-propriétaire change.

⚠️ Sanction en cas d’aliénation ou constitution d’un droit réel sans l’usufruitier :

  • Selon la Cour de cassation (Civ. 3, 28 mars 1990), l’acte n’est pas nul, mais il est inopposable à l’usufruitier.
  • En conséquence, l’acquéreur ne pourra pleinement jouir du bien qu’à l’extinction de l’usufruit.

B) L’aliénation conjointe du bien par le nu-propriétaire et l’usufruitier

Dans la pratique, la vente de la pleine propriété est souvent réalisée conjointement entre le nu-propriétaire et l’usufruitier :

  • Le produit de la vente est partagé en fonction de la valeur respective de leurs droits, laquelle dépend de l’âge de l’usufruitier :
    • Moins de 21 ans → Usufruit = 90% / Nue-propriété = 10%.
    • 51 à 60 ans → Usufruit = 50% / Nue-propriété = 50%.
    • Plus de 91 ans → Usufruit = 10% / Nue-propriété = 90%.

💡 Alternatives à la vente conjointe :

  1. Report de l’usufruit sur le prix de vente :

    • L’usufruitier bénéficie de la jouissance du prix de vente.
    • Cela crée un quasi-usufruit, l’usufruitier devra restituer un montant équivalent à la fin de l’usufruit.
  2. Report du démembrement sur un nouveau bien : Si le bien grevé d’usufruit est vendu, usufruit et nue-propriété peuvent être reportés sur un nouveau bien.

C) Le droit d’hypothèque et de constitution de droits réels

Le nu-propriétaire peut hypothéquer son droit ou constituer d’autres droits réels, sous réserve de ne pas nuire à l’usufruitier.
📌 Effet juridique : L’hypothèque du bien n’affecte pas l’usufruit et ne prendra effet qu’à l’extinction de ce dernier.

D) Les actions en justice

Le nu-propriétaire peut défendre son droit en justice par :

  1. L’action pétitoire : Permet de revendiquer son droit de propriété contre quiconque le conteste.
  2. Les actions possessoires : Permettent de protéger la possession du bien en cas de trouble (exemple : occupation illégale).

II. Les obligations du nu-propriétaire

Les obligations du nu-propriétaire sont les suivantes :

Il ne peut ni utiliser ni percevoir les revenus du bien.
❌ Il doit financer les grosses réparations, sauf si elles résultent du défaut d’entretien de l’usufruitier.
❌ Il ne peut pas être contraint d’effectuer ces réparations, mais l’usufruitier peut demander un remboursement si elles ont été réalisées.

A) L’obligation de supporter les grosses réparations

📜 Article 605 du Code civil : « Le nu-propriétaire est tenu des grosses réparations, sauf si elles sont causées par un défaut d’entretien de l’usufruitier. »

📜 Article 606 du Code civil : Les grosses réparations sont limitativement définies et concernent la structure du bien :

  • Les gros murs et voûtes.
  • Les poutres et couvertures entières.
  • Les digues, murs de soutènement et de clôture.

💡 Jurisprudence :

  • Cour de cassation, Civ. 3e, 27 novembre 2002 : La liste des grosses réparations est limitative.
  • Cour de cassation, Civ. 2e, 7 décembre 1961 : L’appréciation de ces réparations est laissée aux juges du fond.

⚠️ Exception : Si les grosses réparations sont nécessaires en raison d’un défaut d’entretien de l’usufruitier, le nu-propriétaire n’est pas obligé de les financer.

B) L’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à faire les grosses réparations

📌 Jurisprudence constante :Arrêt Fourvelle (Req. 10 décembre 1900) :

  • L’usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à réaliser les grosses réparations.
  • Cette position a été confirmée dans Grands Arrêts 2000.

💡 Conséquences pour l’usufruitier :

  • Si les grosses réparations sont indispensables, l’usufruitier peut les réaliser lui-même.
  • 📜 Article 1719, 2° du Code civil : Si le bien est donné en bail, l’usufruitier doit effectuer toutes les réparations locatives.

C) Recours de l’usufruitier contre le nu-propriétaire

📜 Cour de cassation, Civ. 17 juillet 1911 : Si l’usufruitier a dû payer les grosses réparations, il peut demander un remboursement à la fin de l’usufruit.

💡 Indemnisation : L’usufruitier pourra réclamer au nu-propriétaire :

  1. La plus-value apportée au bien grâce aux travaux.
  2. Le remboursement des sommes engagées (dans la limite de la plus-value du bien).

⚠️ Si le bien ne prend pas de valeur, l’usufruitier peut ne pas être remboursé.

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